房屋租赁合同必须登记备案才能生效吗？

在一些法律中就规定了对于房屋租赁合同而言，在双方都签字之后需要办理一个登记备案才行，但这也不是绝对的。所以现实中，有的人就是签订了书面的租房合同，但实际也没有按照规定来办理登记备案手续。那按照我国法律中的规定，未进行登记备案的房屋租赁合同有法律效力吗?我们一起在下文中进行了解。
一、出租房屋要登记备案吗
虽然，根据《合同法》的规定，租赁合同是否有效，主要取决于合同的内容，与是否办理登记备案没有太大关系，但是，房屋出租不办理登记备案的行为确实是属于违法行为!
根据《中华人民共和国房地产管理法》第五十三条、《江苏省城市房地产交易管理条例》第三十二条、《城市房屋租赁管理办法》第十三条、十四条、《南京市房屋租赁管理办法》等法律法规中都明确规定：房屋租赁当事人在签订合同后，应当向房产管理部门登记备案。同时《南京市房屋租赁管理办法》第二十六条规定：房屋租赁未办理登记备案手续的，由房屋租赁管理部门责令限期办理。逾期仍未办理的，可以对住宅租赁当事人处以100元以上1000元以下的罚款;对非住宅租赁当事人处以1000元以上10000元以下的罚款。
所以，出租房屋应该办理登记备案。办理房屋租赁登记备案，是法律、法规规定的房屋租赁当事人应当履行的行政义务。不办理登记备案是要受到行政处罚的!
二、未备案的房屋租赁合同有效吗
有人认为，房屋租赁合同必须经登记备案后方能生效，未办理登记备案的合同无效，将是否登记备案作为房屋租赁合同生效或有效的要件。但根据《合同法》第44条第2款“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》的规定，可以认为，批准、登记既不是合同的成立要件，也不是合同的有效要件，而仅仅可能是合同的生效要件。
这可能有两种情况，一种是法律、行政法规规定应当办理登记手续，且规定登记后才生效的;另一种是法律、行政法规规定合同应当办理登记手续但未规定登记后生效。前一种登记主要指《担保法》等所规定的抵押合同登记和权利质押登记等。这种登记是合同的生效要件，没有办理，则合同不生效。房屋租赁登记则属于后一种登记不是合同的生效要件，没有办理，并不影响合同的生效和有效。
此外，由于房屋租赁合同属于诺成性合同，如果租赁双方当事人没有在合同中特别约定经登记备案为合同生效的条件，那么，根据《合同法》第四十四条
“依法成立的合同，自成立时生效”
的规定，合同经租赁双方当事人签字盖章后即生效。
首先要注意，按照《合同法》中的规定，当事人在签订的房屋租赁合同，其实登记备案并非是合同生效的必要要件，换言之，此时即使没有办理登记备案手续，也不会影响到租房合同的生效。不过有些人进行房屋租赁可能是因为要办理孩子入学或者设立公司，这样的情况下建议最好进行登记备案。
延伸阅读：
商品房预售合同登记备案具有什么的法律效力
租房押金单丢了,押金还能退吗
租房未到期房东毁约违约金是多少？

同时又尊重当事人的意愿，当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 　　房屋租赁合同办理登记备案后，具有下列对抗第三人效力： 　　①在租赁期间出租人出售该房屋的，承租人在同等条件下有优先购买权; 　　②租赁期届满出租人需将该房屋再出租的，承租人在同等条件下有优先承租权; 　　③房屋租赁期间，出租人将该房屋出售给第三人，第三人应继续履行原租赁合同; 　　④房屋租赁期间，出租人将已出租的房屋设定抵押，该抵押物被依法处分给第三人的，第三人应继续履 行原租赁合同。