没有业委会真的可以不交物业费吗?

——与秦兵律师商榷 作者：北京市宏威律师事务所 孙建军律师 近日偶然读到秦兵律师的一篇文章称“没有业委会无法行使公共权益，可以不交物业费”，深感诧异。同样作为一名长期从事房地产法律服务的律师，本人对秦律师的观点不敢苟同，甚至认为此观点带有情绪化因素，是给不了解物业管理政策法规的业主发出了一个错误的讯号。而且，存在着将物业管理引向歧途的嫌疑。 无庸置疑，小区成立业主委员会，业主委员会与物业公司签订《物业服务合同》，物业公司按照服务合同约定的权利义务和服务标准履行职责，向业主收取费用，业主委员会按服务合同的约定监督物业公司的工作，业主按约定支付物业费，是一个规范的小区物业管理的模式。在这样的模式下，物业公司和业主的权利义务关系明确，小区的物业管理也能够处在一个正常的状态之中，即使出现争议，双方也都能遵循一定的原则和在物业服务合同中找出相关依据。 但是，就像大家所知道的那样，北京市的很多小区尚没有成立业主委员会，而这些小区又由前期物业管理公司提供着物业管理服务，也就是如秦兵律师所言，这些物业公司在提供着事实上的物业管理服务，那么，从法律上该如何看待这种事实上的物业管理服务呢？这种事实上的物业管理服务究竟能不能成为物业管理公司收取物业管理费的依据呢？ 我国《民法通则》规定，民事法律行为应当遵循权利与义务相一致、等价有偿、公平的原则，也就是通常说的付出总有回报，物业公司既然提供了相应的服务就有权利获得这种权利的对价，因而也就有权要求这种服务的受益人支付对价。 从《物业管理条例》规定的精神来看，前期物业管理公司一般是在物业建成销售时由开发建设单位选聘的，他们与开发建设单位签有《前期物业管理服务合同》，因而从法律上说，物业公司对小区实施物业管理服务是有合法身份的。这种身份的消失只有两个前提，一是前期物业合同的期限届满，而没有续订；二是小区成立了业主委员会且业主委员会与新的物业管理公司，另行签订了物业服务合同， 北京市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》中规定：“物业服务合同到期后双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续”，“物业管理企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，物业管理企业可以要求业主缴纳相应的物业服务费用，双方当事人没有约定物业服务收费标准的法院可参照政府规定收费标准，或同类物业服务项目收费标准，确定应缴纳的物业服务费用。” 由此可见，业主委员会未成立就可以不交物业费的说法不但没有法律依据，而且是与现行的法规政策明显相违背的。 也许有人会说：我们并没有要求前期物业公司服务，物业公司赖着不走属于强行提供服务，我们当然可以不接受。当然，从《消费者权益保护法》的规定来看，禁止强买强卖，禁止强行服务，但是，物业管理服务是否应当在《消费者权益保护法》的调整范围之内，在目前看还没有一个很确定的结论，因为物业管理服务不同于百姓生活中日常遇到的其它服务，这种服务有其特殊性，不能做到“快刀斩乱麻”，也就是说这种服务做不到说停就停，一但说停就停，小区内的公共设施和公共部位就会出现无人管理的真空地带，小区居民的生活就会受到实质性的影响，比如：垃圾无人处理、小区秩序无人维护、管线设备无人检查、化粪池无人清掏、如果是在冬天暖气也无人供应……，而对于这样的状况目前并没有一整套科学合理的机制来应对和处理，那么，出现这种情况后小区会面临一种什么样的混乱局面可想而知。在实践中虽然也有小区居民自治维护小区秩序的情况，但是这种情况只能是权宜之计，只能暂时解决一小部分问题，并不能从根本上扭转混乱的局面。因此，说停就停是做不到的，即便是物业公司也不能说停就停，那样有可能会因此承担给业主带来的相应损失。因为我国《合同法》规定，合同当事人除了正常履行合同约定的义务之外，还应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助和保密等义务。物业管理服务具有工作上的不可间断性及延续性等特点，在没有确定新的物业管理者并进行完整的交接之前就断然停止，必然导致业主利益受损。 即使有业主委员会，在行使解聘物业管理公司的权力时也必须慎重。也必须是在小区业主利益不会受到影响的前提下进行。不能感情用事，权力的行使是一个理性的过程，不应因好恶而草率行事。 也许有人会说，现有的政策法规不合理，物业管理服务既然是一种服务就应当受《消费者权益保护法》调整。笔者完全理解。物业管理作为一个新型的服务形式，虽然经过了很长时间的摸索，出台了一些相关的法规政策，但仍旧是不完善的。还有很多问题，属于法律政策的空白地带，这就使得在实践中出现这些问题时无章可循，无法可依。即便是现行的一些政策法规也存在着难以操作的情况，这些情况都使得业主、物业管理公司甚至是开发商在处理物业管理问题时显得束手无策，从而引发大量纠纷。这就要求相关管理者积极摸索经验，从维护业主、物业管理公司及开发商三方合法权益的角度出发，制定出一套科学合理人性化的物业管理法规体系，使各方的利益得到保护和体现。 当然，这需要一个过程。 笔者建议：业主应当理性维权，切忌冲动，因为冲动解决不了任何问题，应当寻求在现行有效的法律框架之下，保护自己的合法权利，实际上就在现行的法律框架之下，业主也能够找到维护自己合法权利的渠道和方法，并不是没有办法，那种认为没有业主委员会就无法行使权力的说法是不正确的；忠告物业公司应当认清业主是自己的衣食父母这一道理，想业主之所想，急业主之所急，认真履行合同，提供高水平的物业服务，加强与业主的沟通。即便工作中出现问题，引起业主的不满也没有关系，懂得知耻而后勇，将工作改进完善提高最终一定能赢得业主的信赖。因为业主的不满和投诉，不是为挑刺而挑刺，而是为生活的质量而挑刺。一个想在市场中站稳脚跟的物业公司应该能明白这个道理；忠告开发商，你可以选聘自己的物业公司进行管理，但是这种行为是你商业信誉的一种延续，如果能够敦促子公司给业主提供优质的服务，它不但能弥补开发中遗留的缺憾，还能尽一步扩大开发商品牌的知名度，否则，将会成为业主对开发商仇视心理加重的诱因。那么，从业主身上多赚些钱的想法也就无从实现了，实际上，只要你服务到位。业主是愿意再掏腰包的。