你认为未来房子到底是“白菜价”还是“黄金价”？

或许还是黄金价。
1.就每一年来说，涨涨跌跌都正常，但总体上仍遵循“螺旋式上涨”规律，涨多了就要调整，调整后继续上行。道理很简单，房价犹如一块海绵，压下去，还会弹起来，压得越深越久，弹得也越高。这是由土地拍卖模式、货币政策趋势决定了的
2.过去房价基数低，所以涨幅高，现在基数高，所以未来涨幅相对较低。新阶段下，考虑到泡沫和金融风险，政策上也不允许大涨，这也是楼市调控持续的一个重要原因

3.老龄化从来都不是房价趋势的决定因素，只会降低涨幅，不会中断上涨。比我们老龄化程度高的主体比比皆是，但该涨的还是在涨，说明老龄化不是房价的决定因素，只要货币超发存在，房价就没有天花板

4.正确理解房地产健康平稳发展，就健康而言，如果所有物价都在涨，就房子价格不涨，这反而是不健康，正常而言，每年的房价涨幅=GDP增速+物价指数，这就是我们常常说的“稳中有涨”，也是大家可以接受的范围

5.有些地方房价差距会拉大，有些地方房价差距会缩小，这就是“楼市分化”。比如，城市群和大都市圈内的城市房价倍数会缩小（核心城市与卫星城），但类似鹤岗、阜新这些收缩型城市的房价差距会越来越大，现在10个城市中有一个这样的城市，未来10年可能有两个，所以，关注近3年人口净流入数据是买房人的必修课

6.这两年新房价格看似上涨了，但不少二手房价格其实是下跌的，他们都有一个共性：不是品牌开发商、物业口碑差、配套不咋的。所以，买房要买痛点，教育、医疗、交通、商业、就业好的城市或者板块才是买房应考虑的关键因素。而这其中，学区资源是年轻人买房首要考虑的因素，医疗资源是老人养老买房必考虑的条件
7.做好长持准备，少则5年，多则10年甚至更久。买房不是买股，不能一味追求热点概念，要看比较确定性的规划，因为任何城市配套规划都需要地方真金白银投入（也可以反推，货真价实投入的地方大概率是买房方向）。可以预见，楼市调控中的限购、限贷、限售等措施大概率会长期存在，所以，要利用好手中的房票，买错起码也是3-5年以上不能动弹，一正一负，财富差距可想而知
8.刚需买房尽力而为，尽量遵循“120%”法则。按理说，首次置业者经济压力本身就比较大，主要是收入不高，所以选择房子的时候只求有个“窝”，走一步看一步。但对年轻人而言，几年后面临着生孩子、小孩上学问题。那时会发现，老人过来帮带孩子没地方住、孩子上学没有好学校。所以，面积上尽量大一些，计划70-80平米的，尽量买90-100平米的三房，没有学区或者没有好学区的，尽量选择带学区的，即使房子旧一点。这“120%”法则意思就是把自身的购房潜力再往上挖掘20%，8-10年内都不会被动地为换房的事发愁

9.关于郊区和城区房子的选择，没有标准的答案，但大方向是这样的：年轻人考虑到工作、生活方便，加上优质教育集中，尽量选择城区的房子。但从长期来看，由于城市发展边界外延，郊区也会迎来优势，除了空气环境好外，家庭医生的出现，郊区可能是富人的聚集地
10.尽量规避商铺、公寓、旅游房。无论市场有多热，这几种产品都不那么好销售，开发商请名人站台、各种宣传铺天盖地的现象也说明，买房人不买账，电商冲击、转让税费高以及接盘者少，让这些房源库存只增难减，对普通人而言，买上这类房子其资金就完全被锁死了，当然，土豪说，权当是沉淀资产，那就另当别论

我认为，在未来，中国的房屋永远不会成为“黄金价格”，而是与当地人的收入挂钩的价格。房价应由当地人的收入决定。当然，如果是一线城市，高收入人群相对较多，房价的“溢价率”也较高。十年后，一两百万可以买房子。二线和三线城市可以以780,000的价格购买房屋，而四线以下的小城市物业可以以4至500,000的价格购买房屋。简而言之，国内高房价肯定会下降一半以上，普通百姓不会再花20或30年的时间偿还抵押贷款。
现在有三个理由支持高房价。
首先是位置好，房价会贵得多。但是，将来，交通将变得越来越方便。大城市将支持地铁，到市中心的郊区将基本上在40分钟内解决该问题。虽然中小城市在短短20多分钟内从郊区驱车前往市中心，但未来人们将倾向于购买第一手房屋。随着地铁和其他交通工具的使用，良好或不良地理位置对房价的影响将越来越不明显。
第二个是学区比较贵。但是问题是真正富裕的家庭都让他们的孩子去私立学校学习。将来，他们无需购买学区即可出国留学。普通家庭的孩子们将来将有越来越多的良好教育机会。由于将来会更加合理地分配优秀的教育资源，因此学区房地产投机的奇怪原因也将逐渐退出历史舞台。
第三，城市化进程将防止国内房价下跌。现在国内的城市化率已经达到58%左右，要推进它将非常困难。大多数农民不愿进入中小城市。主要有两个原因：一是中小城市的房价不便宜，农民进入城市后买不起房。高昂的房价减缓了农民进步的步伐。另一个是城市化不是农民进入城市。买房子已经结束了。您必须为他提供各种社会保障，以解决他们的就业问题，并让他们安居乐业。如果不能解决这个问题，将难以推进城市化。相反，在未来，国内住房价格将挤压泡沫，住房价格将根本无法上涨：首先，在这种流行病的影响下，全球经济衰退已成定局，并且这种流行病将继续存在。很多年。将来，世界经济可能会走“走全球”之路。我们预计国内经济将在今年下半年回升，但将不再可能恢复过去的高增长率。如果人们的收入水平不会急剧上升，那么房地产就不可能再有“金价”了，它更有可能随着当地居民的购买力而波动。此外，人口的出生率持续下降，住房市场已经饱和。随着老一辈年龄的增长，未来会有越来越多的房屋。现在，不仅三线和四线城市的家庭拥有三到四套房屋，一线和二线城市的人们拥有几套房屋，这种情况并不少见。换句话说，在许多城市的90年代和00年代，根本没有必要购买房屋。前一代留下了几个属性。因此，将来人口会越来越少，对住房的需求也会越来越弱。国内房地产已经饱和，房价只能下跌。此外，中国现在存在房地产过剩。中小城市的商品房空置率不仅在30%以上，而且一二线城市的商品房空置率也在20-25%之间。家庭住宅不再用于居住，而是用于投机。此外，房地产占中国家庭资产的77%，而金融资产仅占23%。这表明许多城市家庭正在炒房，而买房并不是为了自住。一旦房价泡沫破灭，大量空置的二手房投入市场，房价将难以大幅下跌。因此，将来不会忽略某些中小城市的房价。最后，如果高房价没有下跌，那么将推测出大量的社会财富，这不仅是因为高租金和高劳动力成本导致实体经济难以生存。更可怕的是，如果您在房屋上投机赚钱，将来谁会从事高科技研发?谁将升级产业结构?未来中国的国际竞争力会迅速提高吗?如果高房价不能下跌，则国内科学技术，高端制造业等将难以实现实质性发展。
在未来，房屋不可能保持“黄金价格”，但是否跌至“白菜价格”应与当地居民的收入挂钩。大部分跌倒了。但是，如果中小城市具有单一的产业结构，人口外流大于流入，居民收入增长缓慢，那么当地房价就不可能跌至“白菜价”。现在，房价泡沫由宽松的货币和低利率支撑。这种情况不会持续很长时间，房地产泡沫迟早会破灭。

我非常认为未来房子一定只会是黄金价，因为考虑到现在物价一直这么贵人口对房子的需求一直都没有降低过，那么以后一样也是会这样的趋势下去的呀，总之就是房子其实任何和平时代都是非常值钱非常保值的，所以现在这个社会就是和平的，值钱了的呀，不会有战争所以并不担心房价会跌水的呢，而且再说了其实房价的掌控也是很多方面的，但是无论多少方面都好，任何时候都是不允许让房价跌下来的呢，这个必须就是这样呀，因此就是说明了未来的房子依然还是贵得很，依然还是很多一房难求的局面的呀，肯定必须就是这样的存在的。
总之无论如何都是房价未来还是未来的未来，就算是现在，也是黄金价格无疑的，毕竟房子的价格一直都是那么的贵那么的高呀，从来都是不会变回以前那样的了，所以房子以后也是一样非常保值的呢

如果期望未来的房子成为白菜价的话，那么很可能就会失望了。房子是一件很特殊的产品。首先他是刚需。是每一个人每一个家庭在这个社会上生存必须需要的。有房子你才能叫家嘛。第二个房子是一个具有金融属性的产品，因为他是要依靠杠杆才能够建立起来的。第三个就是房子的原材料，也就是土地是稀缺的。这个不像工业原料，它可以无限制的开发。

所以房子是很难成为白菜价的。现在世界上最发达的国家，无论是美国，英国，德国，法国还是日本。在这些国家你都看不到房子是成为白菜价的。当然在那一些农村偏远的山村乡村，之前的房子现在是很便宜的。甚至在一些被时代抛弃的城市，那么房子也是很便宜的。因为人口在大量的流出。但是这些流出的人口，他奔向了什么样的城市？一定是具有更好的工作就业岗位，能够带来更高的薪酬，有巨大的交通便利优势，有医疗资源，有教育资源，有优秀的商业资源。这样的城市能够源源不断的吸引其他城市的人口进来。这样的城市，它的房价会一直坚挺的。

今年我们已经出现了，像一线城市均价都要五六万。也出现了像鹤岗这样的城市，一套房子也就三五万。这两种强烈的对比在向我们暗示了什么呢？一线城市拥有全国最好的资源。所以他能够不断的吸引新的人口进来。所以它的产业也会不断的迭代更新，向利润率更高的产业跟进。

而像鹤岗这样的资源型的城市，在资源枯竭的时候。人口大量的流失。没有人口的支撑，房价是没有支撑力的。所以有类似于这样特征的城市，未来它的房价都比较危险。

所以从全国范围来讲的话，房子是不会成为白菜价的，他只会随着经济的发展，价格越来越坚实，甚至还会继续往上走。但是城市的房价会进行分化，那些最有竞争力最有吸引力的城市，他一定是吸引全国最有能力的最优秀的年轻人，或者有财富的人进去。这些人会带来实际的需求，这些人继续推动这个城市的经济往前面发展。城市经济的发展又会继续支撑这个城市的房价。这是一个正向的循环。

所以当我们思考未来的房价是会成为白菜价还是黄金价的时候，我们更应该考虑我们当下所处的城市未来是否有足够的竞争力。中国的房地产市场已经发生了一个关键的转折点，前面20年确实是一个黄金时代，但是未来的十年可能就是一个白银时代。过去那一种三五年翻番的局面，未来都不会产生了。即便是有涨幅，也只是和经济发展相适应的一个涨幅，或者说和我们的M2的发行增速相适应。

未来10年，中国的房子绝不可能会是“黄金价”，而是与当地民众收入挂钩的价格，房价应该由当地老百姓的收入说了算。当然，如果是一线城市，高收入群体相对较多，房价的”溢价率”就相对高一些，10年后，一二百万可以买一套房产。而二三线城市七八十万可以买套房子，而四线以下的小城市房产四五十万可以买上一套。总之，国内高房价一定会跌去大半，老百姓不会再用二三十年时间还房贷。
现在支撑高房价的理由，无外乎有三个：第一是，地段好，房价自然会贵很多。但是，未来交通越来越方便，大城市有地铁支持，郊区到市中心，基本上四十多分钟就可以解决了。而中小城市开车从郊区进市中心只在二十多分钟的车程，未来人们更会倾向于购买一手房。在有了地铁这类交通工具后，地段好坏对房价的影响将越来越不明显。
第二是，学区房，价格更贵。但问题是，真正有钱的家庭，都让孩子去私立学校学习，以后为了出国留学，不需要买学区房。而普通家庭的孩子，以后受到良好教育的机会将越来越多。因为将来优良的教育资源将得到更合理化配置，学区房这种奇葩的炒房理由，也将淡出历史舞台。
第三是，城镇化进程，将使国内房价跌不下来。现在国内城镇化率达到了58%左右，再推进下去的难度会很大，广大农民不愿意进入中小城市。主要有两个原因：一个是，中小城市房价也不便宜，农民进城根本买不起房。高房价迟滞了农民进程的脚步。另一个是，城镇化不是农民进城了，买房了就结束了，你还要给他提供各种社会保障，解决他们的就业问题，让他们安居乐业。如果这个问题不能解决，城镇化的推进是很难的。