购房者认购——购房者交定金(拿收据)——开发商下载网签合同，双方进行签合同，购房者交首付——开发商将首付款打到房产局的资金监管账户——开发商下载备案单并打印备过案的合同——通知购房者再次签订备案合同——开发商将备案合同送到房产局审核盖章——办理相关贷款手续。
但也有很多开发商在实际操作中，会让你先交了定金首付，给你一个收据凭证，告知过几天来售楼处签署合同。
这个时候，可以申请看一下开发商五证原件，确认五证齐全后，先交了首付也是可以的，因为五证齐全，代表了开发商资质没有问题，后续办理房产证也比较稳妥。
一、要首先看开发商是否具备“五证”，核实开发商的土地证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、销售许可证这五证，最主要的是看国有土地使用证和商品房预售许可证，这两证看准确了，一般原则上没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。这也是你将来能否办产权证的关键所在。
二、开发商逾期交房的违约责任，注意延期交房是否有赔偿，就是说一定要确认交房日期，交房日期一定要明确到年月日，不要接受任何抠字眼的不合理条款，若合同中未约定违约金条款时，依法律规定由违约方支付对方合同总价的1%至5%的违约金，特别要注意延期交房违约金的比例问题。
三、公摊面积：不应该计入的包括有仓库、机动车库、非机动车库，作为入房的地下室以及可以单独使用的空间，还有售房单位自管自用的房屋，比如开发商在大堂里做的销售中心等，在商品买卖附件里应该有一个明确的说明，在合同中应该说明分摊了哪一个部分，是经过那一个地方批准和分摊面积的数额。
四、面积确认以及面积差异处理，商品房销售管理方法中明确说明了，如购买的商品房有面积差异，合同上有约定的按照约定执行。3%是个分水岭，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房或者要求其它赔偿等！所以只有在合同中对面积差异有了详尽的说明后，才能避免出现此类问题。
五、付款方式与期限，一次性付款可以和开发商协商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房后给予付款，银行贷款应该在约定的时间里付款，按照合同，约定时间内没有到开发商账上的话，是要支付相应的违约金的，所以应该把时间约定的更加充裕写，在签订正式的合同之前，先咨询一下是否能够得到资信贷款，避免出现其他的麻烦。
六、开发商关于基础设计和配套设施的承诺，一般来说标准合同中有五项，首先是通水通电通电梯，保证你最基本的生活可行性，再有就是有关于天燃气以及燃气管道的开通。
七、关于产权登记的问题，如果你约定了办理产权证的时限，以及违约的条款，购房者可以根据实际的情况，选择退房或者要求违约金的。正常按照商品房的销售规定，是在60天以内，开放商就应该将登记资料提供给产权办理部门备案的，如果没有及时备案，可以要求违约金。
八、商品房买卖标准合同应该是有四份，两份是正本，两份是副本。附件一应该是房屋的平面图，签合同是应该注意这个图纸，要用坐标来确认房屋的朝向，第二是要标注房屋的面积或者是面积的标尺。
买商品房，一般售楼部会与买房者签订认购书，可能不同的地方叫法有细微差别。这个认购书一般会缴纳一定的定金，这个定金一般不可退但少数可退，有些地方写的是“订金”，一般是可以退的。签了认购书缴纳了定金以后，一般会有一个星期左右给你筹集首付款的时间，在这个星期内去办理首付款缴纳签订购房合同。这个星期也方便买方个开发商准备相关材料。当然，如果有钱的话，也可以直接全款。在签认购书的时候一般都没办法看到开发商的合同，只有在签购房协议的时候才能看到购房合同的条款，所以在买房签认购书之前很有必要到房产局的官网上了解合同的单范本，再看房时仔细询问自己有疑问的地方。
前面的首付款和协议是同步进行的，好像是先签协议，盖章加手印什么的，内容属于格式合同，协议签完马上就付款付首付。贷款下来后银行会来人和你签贷款合同，并去房管局备案。
现在签合同再付款，等先付款再看合同，里面有不合理条款你就没办法维权了
我刚买的房，先签购房协议，办理贷款的时候银行也需要一份协议的，没有协议的话银行以什么为标准给你计算首付呢
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