签订的居间合同是否有效，是否适用定金罚则

签订的居间合同是否有效，主要看后续实际的买卖合同是否可以顺利签约。是否适用定金罚则也要看正式合同能否签约。因为签订《居间合同》并支付定金后，由于双方无法就房屋买卖涉及的具体问题达成一致的，双方最终未能签订房屋买卖合同属于不能归责于双方的原因，合同双方对此并不对此承担违约责任，这样就不适宜适用定金罚则，卖方就应当退还定金。

居间合同的法律效力主要体现在以下两个方面：
1、居间人的义务与委托人的权利
居间合同的居间人就自己所为的居间活动，有忠实义务，主要包括以下几个方面：一是居间人应将所知道的有关订约的情况或商业信息如实告知给托人;二是不得对订立合同实施影响，损害委托人的利益;三是居间人对于所提供的信息、成效机会以及后来的订约情况，负有向其他人保密的义务。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
2、居间人的权利与委托人的义务
居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
总之，居间合同的法律效力主要体现在居间人和委托人各自的权利义务方面。合同是具有相对性的，居间合同中，居间人一方的义务就是委托人一方的权利，只有合同双方都对各自的权利义务有较为清楚的认识，交易活动才能更有效率。