什么是小产权房，小产权房能买卖吗？

小产权房能买卖吗？

小产权房多见于中国农村以及城市郊区，不具有严格法律意义上的产权，其买卖行为不受法律的认可和保护。

一、什么是小产权房？

小产权房又叫乡产权房，并不是法律意义上的概念，而是一种约定俗成的称谓。一般来讲，小产权房是指在中国农村和城市郊区，由村集体组织或开发商凭借新农村建设等名义出售的建筑在 农村集体土地上 的房屋，或者是由 农民自行组织建造的用于销售 的住房。

小产权房子没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局没有备案，也就是说， 小产权房不具有严格法律意义上的产权，其交易一旦产生纠纷，不受法律保护。

我们平时买卖的普通商品房属于“大产权房”，这种房子有国家发的房产证，能进行买卖交易，一般分为70年产权、50年产权以及40年产权。

案例：

2011年，王某通过朋友介绍，从李某手中购买了一套房屋。李某告诉王某，这是小产权房，无房产证。王某虽然知道买小产权房可能会面临风险，但还是经不住总价低的诱惑买了这套房屋。谁知两年后，李某的大伯找上门要求王某返还房屋。原来这房子并不是李某的，而是其大伯女儿的，只是暂借给李某住。现在李某大伯要求李某、王某返还房屋，已经付清房款的王某自是不愿，李某大伯便一纸诉状将王某和李某告到法院，该案经二审终审，判令王某将房子返还李某大伯的女儿。钱、房两失的王某无奈之下只能将李某告上法庭，要求李某赔偿其损失……

二、小产权房有哪些分类？

小产权房一般分为两类。

1.农民宅基地上建成的用于销售的房子。

在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子。法律是允许乡村集体组织在集体土地上建造住宅的。只要依法办理了相关审批手续，就是合法建筑。

此类房子能否购买和转让？

根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于 集体所有 ，村民对宅基地也只是享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证等合法手续。

也就是说，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说小产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部转让、置换。

2.在集体乡镇企业用地或者占用耕地违法建设的用于销售的房子。

在集体乡镇企业用地或者占用耕地违法建设的房屋，违反《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

因此，此类房子属于非法的房产，是 不能进行购买和转让 的。

三、购买小产权房有什么风险？

1.产权得不到保障

小产权房，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证， 没有国家的产权证书， 只有乡政府或村委会的《集体土地使用证》，即宅基地证。，不能像“大产权”的房子一样抵押、流转，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。

2.无法办理贷款

小产权房没有房产证，没有经过备案，因此无法申请贷款，只能一次性或分期付款。同时未来也不能拿房子去银行作抵押，这在无形中加大了购房人的资金压力，增加购房风险。

3.购房合同缺少法律支持

小产权房的买卖交易中，双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。上述案例中，很显然王某与李某签订的合同是得不到法律的保护的。

4.面临被拆除的风险

属于违法用地、违法建设的小产权房如果遇到国家征地或者拆迁的情形，将面临依法被拆除的危险性，购房者的利益很难得到法律的有效保护。

5.房屋质量等问题得不到保障

小产权房不受到法律的认可，没有在房管部门备案，且不在政府机构的监管范围内，因此，在房屋使用过程中，当遇到房屋质量问题以及附属配套设施问题时，得不到有效的保障。

小产权房没有合法有效的产权证，其买卖行为也不受法律的认可与保护，购房者不可贪图价格低而购买。

资料来源：《中华人民共和国土地管理法》

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