哪些情况下拆迁协议无效，协议被判定无效后又该如何处理

根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，对于房屋拆迁安置补偿合同来说，合同无效主要有以下几种情况。

其一，签订合同的拆迁人不具备征收资格

对于国有土地而言，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定订立补偿协议。房屋征收部门可以是当地的建委、也可以是当地的房管部门、也可以是为了征收而专门成立的行政机关。

其二，被拆迁人无民事行为能力人或者是限制行为能力人

根据我国《民法总则》的规定，将自然人的民事行为能力分为完全民事行为能力、限制民事行为能力、无民事行为能力三种。完全民事行为能力人可以独立实施民事法律行为。而对于限制行为能力人是指八周岁以上，不满十八周岁的未成年人，或者不能完全辨认自己行为的成年人，限制行为能力人独立签订的协议是属于效力待定协议。无民事行为能力人是指不满八周岁的未成年人以及不能辨认自己行为的成年人，无民事行为能力人签订的协议属于无效协议。

其三，代理人超过代理权限并且没有得到被拆迁人的追认

根据《民法总则》规定，行为人没有代理权限，超越代理权限或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。

其四，拆迁安置协议违反法律的强制性规定

具体来讲就是拆迁活动没有获得拆迁许可，或者拆迁人与被拆迁人达成的拆迁安置补偿协议关于拆迁补偿的方式、拆迁期限、过渡措施等违背了拆迁相关法律的规定，以欺诈胁迫违背当事人真实意思的手段逼迫被拆迁人签订拆迁安置补偿合同的情况。这些都是属于可以认定合同无效的情形。但是由于房屋被拆迁的事实不可逆转，在这种情况下一般会要求拆迁人与被拆迁人重新订立拆迁安置补偿协议，并且由过错方承担相应的赔偿责任，双方都有过错的根据过错程度及大小确定赔偿比例。

出于民事行为遵循公平公正、诚实信用原则，认定合同无效需要由提出该请求的当事人举证证明，如果不能证明将承担因此造成的不利后果。

如何判断拆迁补偿协议是否合法有效？

征地拆迁补偿案件律师团队  王世峰律师（北京）

拆迁补偿协议的无效指的是不符合相关法律，拆迁方和被拆迁人签订的协议，经法律确定后，签订协议即日起就是没有任何法律保护，这种所谓的协议都会对另一方造成潜在不利，甚至造成损失，今天渊博律师事务所介绍一下拆迁补偿协议如何判断是否合法有效，

拆迁补偿协议的重要性相信每一个被拆迁人都应了解，他是一份保障更是一份依据，前提这份协议必须符合法律要求，不符合法律要求的，即使签订，也是无效，不被法律认可。

判断拆迁补偿协议是否合法依据

拆迁补偿协议里明确指出被拆迁人和拆迁人补偿安置的权益关系而定制的协议，其中包含了补偿方法、补偿金额和支付时间，安置房的地点、面积、搬迁补助、安置补助、搬迁期限等相关约定，依据我国《合同法》、《民法通则》的有关规定，补偿协议是否有效主要分为以下情况：

1、拆迁方和不是房屋所有权拥有人或权利人所签订的拆迁补偿协议无效。

2、没有相关拆迁能力或主体资格的拆迁人和被拆迁人签订的拆迁补偿协议视为无效。

3、相关代理人没有代理权限或者超出代理权限未或得被拆迁人认可所签订的拆迁补偿协议无效。

4、拆迁补偿协议里的相关内容不符合相关法律法规的视为无效

5、以威胁、强迫、欺骗等手段，损害人民公共利益和国家利益签订的拆迁补偿协议无效。

6、对没有相关民事行为能力的人签订的拆迁补偿协议无效，被拆迁人没有相关民事能力的与拆迁人签订的拆迁补偿协议应得到其代理人、监护人的认可，否可视为无效。

对于以上指出的不合理条款被视为无效情况外，其它根据法律制定的拆迁补偿协议是受法律保护。

拆迁补偿协议必须规定内容

1、明确安置房的地点、面积、使用标准。

2、明确拆迁补偿的方式、补偿金额、支付时间。

3、明确产权调换的，房屋差价的支付方式、金额、支付时间

4、明确搬迁限期、过度方式、过度限期。

5、明确搬迁相关补助费用、停业损失费的金额和支付方式。

6、明确违约后的相关责任和解决方式。

7、明确其它当事人补充条款。

拆迁补偿协议本身是受到法律保护的，对于拆迁补偿协议中没有出现不合理违法的条款，依法签订协议需认真恪守，任何一方都无权修改、解除等，协议是在产生争议时，为解决争议重要的法律依据。以上是渊博律师事务所为大家总结的相关拆迁补偿协议内容，供大家作为一个参考。

可撤销的征收拆迁安置补偿协议类型可以归纳为三种：

第一，因重大误解订立的补偿协议。什么叫重大误解呢？比如说双方在补偿协议里载明被征收拆迁人的厂房面积经征收拆迁方鉴定为10000平方米并以此为单位签订了补偿协议，然后企业再次鉴定之后发现自己厂房有12000平方米，就是说双方签订的补偿协议里对应该补偿的面积存在很大的争议，或者说是误解，这种情况下是可以请求人民法院或者其他仲裁机构撤销补偿协议的。

第二，补偿协议的内容显失公平。这种情况是说双方签订的征收拆迁安置补偿协议存在明显的不公平情况，比如企业自愿将厂房土地无偿出让给征收方，或者以每平米100元的补偿价格出让土地，任何一个存在理性的人都能看出补偿协议中双方权利与义务是不平等的，这种情况是可以请人民法院或者其他仲裁机构裁定撤销补偿协议的。

第三，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的补偿协议。这种情况其实在征收拆迁的案件中比较常见，征收拆迁方或是许以重利承诺当事人带头接受低价拆迁补偿协议将获得多少的现金补助，或是以威胁恐吓手段乃至于限制当事人及亲属人身自由逼迫其签订补偿协议。法律在这方面就明确规定了，这类型违背当事人真实意愿的征收拆迁安置补偿协议是可以要求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销的。

这是我们从被征收拆迁人的角度出发，有这三种可以解除征收拆迁安置补偿协议的情况，但是我们从法律上说，订立合同的双方是具有同等的法律地位的，所以这三种情形也同样适用于征收拆迁人。即如果征收拆迁人或者征收拆迁单位在被欺骗、被胁迫或者补偿协议内容明显对其不公平的时候，也同样可以向人民法院或其他仲裁机构请求撤销协议。

若是采取欺诈、胁迫、乘人之危或显示公平的情况下签订的合同，是可以申请法院撤销的，法院撤销后，协议自始无效。协议无效后可以重新签订补偿协议，重新约定补偿的条款。

欺诈、胁迫、乘人之危、对被征收方有不公平的情况下签订的合同，是可以申请法院撤销的，根据当事人案件具体情况 咨询分析。