土地增值额扣除项目如何确定，如何计算？

刚接触房地产会计，不懂的地方请大家多多指教！！

2025-03-04 21:33:43

推荐回答（4个）

回答（1）：

计算增值额的扣除项目：

1、取得土地使用权所支付的金额；

2、开发土地的成本、费用；

3、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

4、与转让房地产有关的税金；

5、财政部规定的其他扣除项目。

计算：

1、增值额未超过扣除项目金额50％，土地增值税税额=增值额×30％。

2、增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％。

3、增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％。

4、增值额超过扣除项目金额200％，土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。

扩展资料：

个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

纳税人应按照下列程序办理纳税手续:

(一)纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

参考资料来源：百度百科-土地增值税

回答（2）：

土地增值税的计算公式应为：

应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）

计算土地增值额的公式是：

土地增值额=转让房地产收入－税法规定的扣除项目金额

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

扩展资料：

（1）土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。

（2）土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。

（3）土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种：

①房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。

②房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

参考资料来源：百度百科-土地增值税

回答（3）：

理论：土地增值税的计算公式应为：
应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）
计算土地增值额的公式是：
土地增值额=转让房地产收入－税法规定的扣除项目金额
实际工作当中，土地增值税的计算方法有一般有四种：
一、扣除式计算
按照《土地增值税暂行条例》第六条规定，扣除项目金额主要包括以下几项：
(一)取得土地使用权所支付的金额；
(二)开发土地的成本、费用；
(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
(四)与转让房地产有关的税金；
(五)财政部规定的其他扣除项目
二、评估式计算
纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的；
(二)提供扣除项目金额不实的；
(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
三、预征式计算
预征式计算土地增值税应纳税额，严格意义上来说只适用于从事房地产开发业务的纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，即开发产品的预售收入。
从2007年2月1日起，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，纳税人开发的房地产项目达到一定的条件时，纳税人要对项目所涉及的土地增值税进行清算。清算条件如下：
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；�
2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；�
3、直接转让土地使用权的。�
二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：�
1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；�
3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4、省税务机关规定的其他情况。�
四、核定征收方式
从2007年2月1日起，房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：�
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；�
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；�
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；�
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
又根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定：对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。

回答（4）：

（一）基本扣除项目之一——取得土地使用权支付的金额
1.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款：
①以转让方式取得土地使用权的，是实际支付的地价款；
②其他方式取得的，为支付的土地出让金。
2.按国家统一规定交纳的有关登记、过户手续费
（二）基本扣除项目之二——房地产开发成本
1、土地征用及拆迁补偿费
2、前期工程费：规划、设计、可行性研究以及三通一平
3.建筑安装工程费
4.基础设施费——包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污等工程发生的支出
5.公共配套设施费
6.开发间接费用——直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费等
前面这两项为基本扣除项目
（三）房地产开发费用
管理费用、销售费用、财务费用——不能据实扣除，应按标准扣除
第一种情况：能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融证明的
1、财务费用中的利息支出如果能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构证明的，可以据实扣除，但最高不能超过按照商业银行同类同期贷款利率计算的利息额
2、其它费用：在基本扣除项目的5%以内计算扣除 (具体标准由省级政府掌握)
房地产开发费用扣除总额＝利息＋基本扣除项目×5%
第二种情况：不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融证明的
基本扣除项目的10%以内计算扣除
房地产开发费用扣除总额＝基本扣除项目×10%
（四）与转让房地产有关的税金
税金是指营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加
1、非房地产开发企业扣“三税一费”：营业税5%、城市维护建设税7%／5%／1%、教育费附加3%、印花税0.5‰ ——可扣除。
2、房地产开发企业只能扣“两税一费”：印花税因列入管理费用中，故不许扣除
（五）其他扣除项目
对从事房地产开发的纳税人可按《实施细则》规定计算的金额之和，加计20%的扣除。此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人不适用。
其他扣除项目金额＝基本扣除项目×20%
六）旧房及建筑物的评估价格
评估价格＝重置成本价×成新度
转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额，
转让旧房的扣除额＝评估价＋取得土地使用权所支付的地价款＋按国家规定交纳的费用＋转让环节缴纳的税金

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