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我能否拒绝物业管理处在我房子的外墙上做广告?有没有相关法律条款？

2025-03-06 12:53:54

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回答（1）：

关于屋面和外墙面使用权归属问题的法律探讨
许多购房者对屋面和外墙面的使用权归属问题有疑义，很多开发商提供的《商品房买卖合同》第17条约定：该商品房所在楼宇的屋面使用权属于出卖人，该商品房所在楼宇的外墙面使用权属于出卖人。购房者不明白，自己买的房子，屋面、外墙面的使用权为啥却归别人。我们将对此问题作一法律探讨。
一、开发商保留使用权的由来
根据建设部颁布的《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定：新建的房屋，申请人应在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。《商品房销售管理办法》第三十四条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。从以上规定可知，对于商品房来说，因房屋的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及房屋竣工验收资料均由开发商以自己的名义取得，因此，商品房竣工后，首先应由开发商向房地产行政主管部门申请房屋所有权初始登记，由开发商取得整幢楼的房屋所有权证或确权证明文件（一般称大产权）。然后，根据开发商与购房人签订的《商品房买卖合同》的约定，买卖双方在房地产行政主管部门办理房屋产权过户登记手续，由购房人取得其所购房屋的房屋所有权证（一般称小产权）。也就是说，商品房开发建设及销售过程中，首先由开发商取得商品房及相关配套建筑、配套设施的所有权，然后再分割过户给购房人，因此，就存在开发商在销售商品房的过程中保留某些权利的问题。
二、屋面和外墙面应归全体业主共有
根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，商品房的外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半计入整幢商品房的公用建筑面积，由该幢商品房的全体业主分摊。也就是说商品房的外墙面的所有权属于该幢商品房的全体业主共同所有，当然，外墙面的使用权也属于该幢商品房的全体业主。实践中，某些商品房地处闹市区或临街，其外墙可安装广告，外墙使用权有一定的商业价值，开发商则希望能保留商品房外墙面的使用权，在外墙面上制作广告以获得收益。
对于屋面（天台或平台），由于政府规定的面积分摊原则只规定了平面的分摊原则，而没有规定立体的分摊原则，在楼下的业主很容易理解屋里的地面和房顶属于自己，而房顶的另一面属于楼上的业主，不属于自己，可对于住在顶层的业主，却说不清楼顶的屋外另一面属于谁？对此，顶层的业主希望归自己，多一些可利用的地方；房地产商也希望归自己，可以做广告或方便出售顶层（经常有房地产商说赠送天台或平台）；其它业主则希望归大家，以保持楼宇整体形象。其实，商品房的屋面是商品房不可分割的组成部分，屋面的所有权应属于该幢商品房屋面所及范围覆盖下各层的房屋所有人共同所有，当然，屋面的使用权也属于该屋面所及范围覆盖下各层的房屋所有人。同样，因屋面上可设置、安装广告牌或电信发射装置等，屋面使用权也具有了一定的商业价值，因此，开发商也希望能保留商品房屋面的使用权。
三、使用权归属的法律后果
综上所述，商品房外墙面和屋面均是商品房不可分割的一部分。但是，目前国家和各地现有的法律、法规、规章均未对开发商能否保留商品房外墙面使用权和屋面使用权作出明确规定。国家工商行政管理局和建设部共同制作的《商品房买卖合同》示范文本第十七条明确要求买卖双方就商品房外墙面使用权和屋面使用权作出约定，因此，这就要看合同的具体约定了，如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归开发商所有，开发商安装广告牌就不需要经过业委会同意，只要做到不影响全体业主的正常生活，广告内容不会降低小区的整体形象，开发商就可以安装广告牌，所收取的广告费就全部可以收归自己囊中。但是，如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有，要在此安装广告牌就必须要经过业委会同意，并且所收取广告费的主要部分归业委会所有，由业委会统一保管使用，开发商只能收取一小部分的管理费。

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