物业主任不好干啊。

2025-02-26 23:36:20

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回答（1）：

首先不知道你所说的物业主任是属于街道、居委会的编制还是属于物业公司现场负责人。如果是街道、居委会负责协调物业工作的那就要找一间有资质、认真负责的物业公司来接手小区的物业管理工作。如果是已有物业公司且服务质量不佳那就累了。协调工作不断还不一定有效果。建议能不能考虑更换物业公司？
如果是作为小区物业的现场第一负责人，你需要关注的工作重点应该有以下几项：

1、经营指标：
任何一个企业都是以效益为第一位的，没有收入又谈何发展。物业服务企业一般最大的收入来源就是物业费。那么如何提高物业费的收缴率就显得至关重要。怎样提高物业费收缴率呢？我认为做到以下几点应该对提高收缴率有很大的帮助：
a）提高业主满意率；
b）任用适合的人员担任收费员、客服主管/经理；
c）领导层对提高服务品质和收费工作的重视和贯彻落实。
以上三点如何具体操作我暂且不细表，需要的话可以继续追问。
除了物业费这一最大的经济来源外，在力所能及的范围内开展多种经营也不失为一个开源的好办法。物业开办的各种“便民服务”一方面能提供多元化的服务满足业主需求，另一方面也能在有限的资金来源方面另辟蹊径。此外，由于物业既是服务单位，也对所辖范围又具有一定的管理权。利用业主对物业已有的信任感和善用这些权利能形成经营的排他性和垄断性。这也是物业独有的资源，把握得当能有效降低经营风险，提高盈利率。经营的种类可以多种多样，只要业主需求大，有条件、有能力开展的都可以考虑，例如：开设小卖部、地下室出租、设立水站、电梯及户外广告、洗车等等。
除了开源以外节流也很重要。一般小区物业成本中人工成本要占到整体支出的60-70%。由此看来如何压缩人手，避免出现人浮于事，使物业员工满负荷高效率工作就成了当务之急。精简架构、合理安排人手、调配岗位工作、采取岗位复合等手段都是可行的办法，但对骨干员工要有所倾斜。企业管理中的“二八”法则同样适用于员工管理，即百分之八十的工作都是由百分之二十的骨干员工完成的。因此调整岗位和工作安排要在保证骨干员工稳定的前提下进行。当然，你手里要有一定的权利。（人员任免、升迁甚至调薪等）
除人工成本外，公共区域的能源费也是物业支出中的大头儿，节能减排势在必行。节约用水、随手关灯只是基本。要想真正在能源费上做文章并看到实效，我认为一方面专业的事让专业的人去做。你完全可以设立激励机制让工程人员开动脑筋，另一方面对所有员工的节约教育也很重要。节约要从点滴做起、从身边每一件小事做起，日积月累下带来的效益也很可观。常见的做法有双面用纸、积极维修维护工具、推行无纸化办公等。
2、安全生产：安全生产是一切经营活动的前提，没有生产安全就没有经营。但是我为什么没有把安全工作放在第一位呢。其实这也是我国物业企业重经营、轻安全的现状和通病所造成的。安全工作不是不重要，但是大多数物业企业领导在意识上并没有把安全放在最重要的位置上。如出现重大消防安全事故，作为项目安全第一责任人的物业主任/项目经理很可能要承担行政乃至刑事责任。这种情况一旦发生也就意味着你在物业行业职业生涯的结束，试想哪家企业还敢任用有如此重大污点的项目负责人？因此个人认为消防安全工作不仅要最为工作开展的重中之重，而且要常抓不懈。在安全生产工作上我认为也应分为三大类来处理：
a）消防及治安类
防火防盗不仅是企业经营的要求，也是业主安居乐业的基础。在这一点上服务和被服务
主体的诉求是一致的。因此，无论是涉及防火防盗的人员编制、工作安排、技能培训、物资
配备和检查整改的力度方面都应该仔细研究，调整至合理水平。
b）外部安全生产
由于物业是微利行业，因此承受不起太多可能造成损失的责任和义务。为避免连带责任
的发生，合理避责是关键。除了日常各项记录需填写完善，避免超范围服务、超范围管理，
购买公众责任险和机械设备险也很有必要。
c）内部安全生产
员工的安危不仅是他们个人的问题，也可能会涉及巨额的经济赔偿。因此，制定合理的
安全生产规程、落实安全生产培训效果、配备相应的劳保用品、严格的检查制度、快速有效
的反馈整改机制和为员工购买工伤、意外等保险是员工安全生产的有力保障。
3、员工稳定性：
邓小平主席曾经说过："科学技术是第一生产力"。但我认为，再先进的科学技术是由人创
造和使用的，人才是主导。因此人才也是第一生产力。科技由人创造，科技由人来使用。没
有人才，科技就是空中楼阁水中明月，可望而不可及。苹果公司总裁乔布斯也说过：“年轻的
时候我认为一个出色的员工等于两个普通员工。现在我认为一个出色的能顶五十个”。物业属
于劳动密集型行业，从业人员的素质也参差不齐。在充分认识到人才或者说人本身重要性的
今日。如何发掘人才、因才适用、引导和激励员工成为人才并留住他们，也成为每一个物业
管理者必须思考和解决的问题。
分析如何留住员工前我们先来分析员工为什么选择离开。在公司正常经营的前提下，除
了被公司开除者以外，原因无非有：薪金低、工作压力大、公司不正规或制度不完善、上班
时间不便或路途太远、学不到东西、缺少发展空间、人际关系问题和个人原因等几大类。客
观原因我们无法改变，但从以人为本的角度考虑上述问题，公司可以做到的有：制定完善的
规章制度、领导以身作则来严明工作作风、宣传和建立公平公正公开的工作氛围、合理安排
工作内容和工作量、岗位整合后把省下的钱用于给骨干员工加薪、从工作和生活的角度来关
心爱护员工尤其是新员工、建立公司统一的价值观和认同感、建立完善的培训和晋升机制让
员工能有所提升并看到希望等等。只有解决了员工稳定性的问题才能留住员工，并保持企业
生产力，从而持续健康快速地发展。

以上只是物业项目负责人工作中我个人认为比较重要的几项工作内容和要点。虽然物业工作涉及的范围较广，工作难度也很大。但我认为只要紧紧抓住以上几点，就可以准确有力的切入到物业项目负责人的工作中去。管理工作不是数学公式，没有绝对意义的范本和对错。只有本着认真学习、不断探索、积极务实、敢于负责的工作态度去努力，必定能极大的提高个人的管理水平，成就平凡而又不凡的职业生涯。这是我从事物业工作十年的小小心得，愿你、我和更多物业从业者共勉之。

回答（2）：

物业主任确实是一个难干的角色！但如果各部门都已形成体系制度，那么他又是一个极度很好干的职位！那主要看你的驾驭能力了！
找到负责任的工程、保安、保洁主管，让其建立健全部门规章制度，形成有效的管理模式，是解脱自己的有效方法！
切记“图发展必先立根本”这里的根本就是团队建设了！
总的来说，物业主任只要干好两件工作就不会出大问题：
前期团队建设；后期检查奖惩；
“信任有好的工作态度的下属！”“勇于放开权利”
至于“综合部”吗！？你的后宫而已，只要前期镇得住，它是你后期的“玩物”.。
个人观点，希望可以帮到你！

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