常见的房屋质量问题有哪些，房屋质量不合格的处理方式

一、房屋质量不合格怎么办？
对于出卖人交付不合格房屋的，买受人可采取的救济措施有：
1.实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则，是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性，如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等，均不宜采取此种补救措施。
2.解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，难以通过修复办法解决的，买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。
3.违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。
4.违约侵权责任。《合同法》第122条明确规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或依照其他法律要求承担侵权责任。”这一条其实是违约责任与侵权责任的竞合问题。在此应注意：
(1)不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的，即使当事人之间存在着合同关系，也应按侵权责任予以处理，因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。
(2)当事人之间存在合同关系，而不法行为仅造成受害人财产损失的，则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。
(3)责任竞合的情况下，若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任，原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任，在此情况下，受害人享有两种权利。
二、房屋质量问题有哪些？
1、地基基础不均匀沉降,造成房屋开裂、倾斜甚至倒塌
原因主要是地基土的质量因种类的不同而有很大差别,不少为软弱土和不良土,因此在工程建设中常会遇到不良地基。当出现房屋荷载分布严重不均时会造成房屋开裂、倾斜,严重的会倒塌。
防治措施主要有:选用有一定厚度的、地基容许承载力较高的均质土层作为基础持力层, 以减少基底附加应力; 选用合适的基础方案; 控制荷载分布和加荷速率等。
2、地面局部沉陷或空鼓开裂
主要原因是由于施工人员没有按规范规定对地基土进行分层回填夯实,地下管道埋设不合理,在浇筑地面时,混凝土厚度不均匀且较难振捣密实,因此,当地面承受较大不均匀荷载或地下水发生变化时,地基土逐步密实而造成沉降不均匀现象,容易使地面局部沉陷或空鼓开裂。
防治措施主要有:把地基土按规范分层夯实;地下管道埋深宜合理,不应过浅或过深;使用时, 荷载宜均匀分布。
3、 砖砌体和构造柱之间出现垂直的裂缝
主要原因是施工工序倒置,先捣好构造柱,然后砌砖墙,在构造柱施工中出现不设置构造柱拉结筋或拉结筋位置设置错误的现象,造成墙体和构造柱之间形成垂直裂缝。
防治措施主要是制定合理的施工方案,合理安排施工顺序, 切勿出现工序倒置的现象。
4、 门窗四周部位抹灰开裂
造成这种问题的原因是由于在施工时采用先砌墙后安装门窗框的方法,使门窗框四周部位出现较大空隙抹灰难以完全填满,因此,在使用一段时间后,由于材料收缩、震动等影响,门窗框四周部位会出现抹灰开裂现象。
防治措施应注意:预制楼板安装时不应随意填塞建筑垃圾及碎砖渣,根据施工进度安排,集中养护,减少零星施工,并适当留试块进行强
度试验;在板缝砼强度未达到规定要求之前应减少荷载和施工重复震动荷载;加强板缝砼的振捣, 并按规定养生, 浇水覆盖养生不少于3天;在设计选板时应尽量减少板的型号,避免不同类型的板刚度相差悬殊;布置板时应尽量做到排板方向一致,避免纵横交错,以免由于板的变形差而导致裂缝。
5、 烟道及下水道堵塞
产生的原因主要是由于目前的房屋墙薄,烟道不设套管,所以在施工中烟道很容易被掉落的砂浆等堵塞。
防治措施包括:砌烟道时,自下向上留开敞式的槽,待抹灰时随抹随封闭;下水管道每层均设一检查孔,待临竣工验收前一次封闭,且封闭前要用圆球打通;磨水磨石时,把下水道开口处用草袋等堵住,以防泥浆流入把下水道堵死。
6、墙面产生空鼓和裂缝
产生原因主要包括基层清理不干净、墙面不干、抹灰前湿润不够、一次抹灰厚以及石灰熟化不充分等。
防治措施包括:抹灰前对结构层表面掉落的砂浆和杂物用钢丝刷清理干净,浇水浸润;基层不平整或太光滑用水泥砂浆分层抹平、凿毛;抹灰用的砂浆必须有良好的和易性,并且有一定的粘结度;底层砂浆与中层砂浆配合比基本相同。中层砂浆标号不能高于底层,底层砂浆不能高于基层墙体;抹灰所用的材料品种和性能应符合设计要求。
7、地面和天棚开裂
产生这种质量问题主要是由于夏季气温高、空气干燥, 混凝土硬化前水分蒸发很快,容易早凝而失去流动性,表面易干燥;同时,混凝土体内一部分水分被干燥的基层所吸收,致使混凝土产生早期干缩裂缝。
预防措施包括:在吊装楼板时,同一个房间内要选用相同等级的预制板,吊装完毕当即拨正;找好预制板的间距,以保证灌缝密实;抹地
面时,基层要认真清理,最好做滚压地面,注意养生和保护;在灌缝后一定时间内最好不加放荷载;抹地面用砂的含泥量要严加控制;压光时间选择准确。
8、门窗翘曲变形
木制门窗发生变形的原因主要是木材含水率太高。因此,预防木门窗翘曲变形的根本办法,就是在施工前对木制门窗进行彻底的干燥,如有条件最好使用红外线进行干燥。
钢门窗发生变形的大多数原因,是在运输过程中以及在现场堆放时其放置方法不合适。预防方法是加强运输、装卸和现场堆放方面的管理, 加强验收制度, 提高责任心。
防治措施包括:预留门窗洞口要大一些,安装门窗时,应先定位置,然后要将窗底墙砌至相应标高并填满防水水泥砂浆,才安装门窗;门窗安装好后,两边及窗顶要用防水水泥砂浆填满,压实,由于位置较窄,较难施工,必要时可用人手操作。
9、屋面漏雨和厨房卫生间的渗漏
主要原因包括:防水材料质量下降,合格率低下,在生产过程中没有经过严格的工艺处理;设计环节不够精细;平屋面、天沟和檐沟的排水坡度未达到设计要求,排水路径不畅通;防水节点未严格按照规范和设计要求;女儿墙、外露板檐口和窗顶未做滴水线或防水层收头处理不恰当等。
预防措施主要包括:(1)选择具有丰富防水施工经验的施工队伍做屋面防水;(2)施工是要选用合格的的防水材料时,施工前对卷材进行认真的清刷,严格控制沥青温度;(3)泛水、檐头、伸缩缝和女儿墙根部处理要严格按施工规范规定处理。(4)厨房和卫生间不能选用预制空心板,穿过板的管道一定要加设套管,并保证四周空隙相然后用膨胀混凝土灌实,上下要做防水地漏。
10、预制钢筋砼板缝裂
产生原因主要包括:灌缝砼与板结合不好,施工粗糙, 填塞建筑垃圾; 没有分层、隔层灌筑细石砼;没设或少设拉结筋;没注意砼的养生以及施工的活荷载,使构件产生弹性变形,致使接缝砼疲劳。