回迁房好不好 和商品房有什么差别

回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子；商品房就是由发展商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。回迁房与商品房一样，都有房产证，有房产证的回迁房是可以上市交易的。没房产证的，回迁户手持的是购房合同，无法上市交易。
商品房指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受[1] 政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

一、什么是回迁房

顾名思义，回迁房就是开发商在征收土地的时候，以赔偿的形式，回迁给拆迁户的房子。一般情况下，这种房子价格都比较便宜。回迁房的产权要看其国有土地使用证上的土地性质是什么性质的才可以确定的，如果是作住宅的话，产权年限是70年；土地是综合用地，产权年限是50年；土地性质是商业，产权年限是40年。

二、买回迁房好不好？

1、很多回迁房没有房产证

现在很多回迁房是没有房产证的。一是由于之前被拆掉房子在集体土地上，那就是小产权房，所以即便是赔偿的回迁房也是一样，即使买到手没有房产证，也是无法办理不动产登记的，而这种房子以后无论是租赁又或是转手都是不行的，重要的是，没有房产证的回迁房没有办法在银行申请贷款，所以你在购买这样的房子时候必须要全部付清，这相比起了商品房的负担更大。

2、很多回迁房无法过户

即便有的回迁房有房产证，但一般房产证的办理速度都会很慢，业主很长时间手里有的只是回迁协议。这也就意味着即便是你出钱买了房子，这个房子也无法过户到你的名下，一直没有过户的房子，拿在手上也不安心。

另外回迁协议只是业主与开发商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。如果购房者和业主在没有获得房屋产权的情况下进行交易，属于私下交易，是不合法的行为。

由于回迁房属于一种国家的福利补贴政策，其中肯定会有一些优惠，是给原来的户主的，如果这是你拿着这个房产证去去房管局进行更名，即便你拿了购房合同，也很有可能不允许更改。

3、很多回迁房质量可能有问题

由于回迁房作为一种补贴手段，房屋的质量实际上也存在着许多安全隐患，毕竟是当时加工赶做出来供给别人居住的，房屋的制作成本肯定会比较低一些；不仅如此，其物业，消防，供暖，卫生等一系列方面或许都会有不少的问题，并且由于没有过户，以及没有房产证这样的凭证，会出现一房多卖违约的风险。

以上就是回迁房是什么意思以及购买要面临的问题，购买回迁房的购房者可以通过开发商发放的拆迁政策中对回迁房性质的说明，或者去住房和城乡建设委员会查询确定回迁房的性质，之后再行决定是否购买回迁房，以免遭受不必要的损失。

想了解更多荆州购房知识可以来荆州吉屋

1、回迁房的概念源于拆迁货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。采取的是回迁的方式补偿，拆迁房不是商品房，不能当作商品房出售，二者之间存在一些区别：

（1）在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。

（2）商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。

2、商品房是由房地产开发商统一设计，批量建造后，作为商品出售的房屋，通常是作为居民住宅。商品房一般拥有齐全的配套设施，如供水供电、绿化、停车位等。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。商品房的建设和交易通常需要经过政府部门的审批。

肯定是一栋楼内？属于楼上和楼下的关系嘛？
也许是看上去一体的，实际结构是分开的？
因为开发商盖的回迁房，肯定是规划户型和商品房有很大区别的，
回迁楼一般来讲都是户型小，设计差，一个平层的户型多，象电梯之类的设备设施也是能省则省，配置比商品房低。所以同处一栋楼是不大可能的。

回迁房和商品房价差较大，也是上面的设计标准不同导致，否则，同样的地段，即使物业管理有所区别，房产价值也不会有太大差异了。

另外，回迁房和商品房的土地证肯定也是分开的，
不可能在同一个土地证上有上述两种房产同时存在，
查一查土地证吧。

回迁房与商品房的区别主要有以下几点：
1、两种类型的房屋价格不相同
回迁房一般是没有完整产权或者只有回迁合同的，它一般是根据国家的相关政策进行建造及售卖，因此拆迁户在此基础上可以享受到了极大的政策优惠，房屋的价格很便宜；而商品房的价格一般会受到市场影响较大，相比回迁房其的价格相比较高，且与地段也有关系。
2、回迁房和商品房的买卖关系不相同
商品房是以购房者和开发商共同签订的商品房买卖合同为交易基础的，一般房屋实际价格会在买卖合同中进行约定；而回迁房的购买基础则是拆迁部门和被拆迁人所签订的拆迁补偿协议，一般是在协议中进行约定。