现在房产中，有40年的使用权是什么意思？是不是只用到40年后就要交回拥有土地使用权的房地产商？

1.土地是国家所有，个人只能有使用权。
2.土地的使用权年限与土地性质有关。居住用地最高使用权年限为70年，商业用地40年，综合用地50年。但这个是最高的使用权年限，也就是说40年产权也有可能是居住用地。
3.土地性质有什么区别？简单来讲，商业用地上盖的房子哪怕是住宅，水电费也按商业的水电费收，大部分城市落不了户口。另外，根据《物权法》居住用地使用年限满后自动续期，除非政府要拿来搞公益事业。商业用地、综合用地期满后怎么办还不太明确。
4.交回土地是交回政府手里，不是开发商。政府可以重新出让该块土地。
5.县里面买土地是买集体土地吗？按照国家规定，如果你不是该村的户口是不能买该村的集体土地的。

补充：如果是国有土地那就要弄清楚土地的性质和规划条件（包含了可建盖多少面积房子，能建几层等内容，你必须按照规划条件报批、建盖否则拿不到房产证），你是跟私人转让吧？那么你的使用权年限是接着卖方的，也就是说，该土地有40年使用权，他到手十年后转让给你，那你只剩下30年使用权，期满后国家收回。如果是居住用地的话，按照《物权法》到期可以自动延续，你再缴纳土地出让金就可以继续使用。如果是商业用地，或综合用地，目前还没有明确的说法～

再补充：跟政府买就叫出让，一般来说能够拿到土地的最高使用权年限，现在土地都要求招拍挂，个人能搞到一块还是不错的。个人觉得商业用地比居住用地含金量更高，只要位置合适的话。当然，不适合自己居住。

再再补充：如果商品房你都嫌麻烦的话，自买土地就更麻烦了。首先是买，现在一般都是招拍挂，没有实力基本买不到（小城市除外），其次是建，规划要审批，消防要审批，绿化要审批......再来是建好后，建设局要验收，竣工资料要备案，要办房产证等等等等。所以一般没有闲功夫的人还是不建议自己买地开发（老爸叫李刚的除外）。

希望你买土地之前，最好能了解土地的性质，如你所说的，如果不是集体土地，是不可以个人买卖的，国有土地只能出让给开发商，需要有招、拍、挂的环节，而且还要有五证一书等等要求，绝不是那么容易就可以买卖的。而如果是集体土地，基本山私人买卖也是很难的，但是现在确实存在这种情况，某些县区会以某些“说辞”买给私人土地，但这是不合法的，在房地产法律案例中，这种纠纷特别多。你拥有的只能是用益物权，而不是所有权。
而所谓的40年一般是指商业用地的土地期限，住宅是70年，不过关于住宅用地是否交回土地使用权这个不用担心，因为你交回的权利是还给国家的，不还给房地产商。而具体的年限到了之后怎样定位归属权，我国现行法律并没有明确规定，所以国家的统一办法是，使用权到期后去相关部分再次登记，简单的说，就是你还是可以继续住的。
有什么疑问可以再说哈，我是学房地产专业的，主修房地产法、房地产经济学和城市经济学等。
我说的也是指的居住的，如果你买的地方属于开发过的，是合法的，那你可以去县住，像北京之类的地方，都是住在远郊交通方便区域

商业用地或商铺。

40年的是商用喔..70年才是民用的..