商业地产投资需要考虑什么因素？

商业地产投资主要考虑的是投资收益）和投资周期。1是地段，一步金一步银，商业投资就是要求周转快！偏僻的地段看似差价高，但是出手慢。2是产品组合及配套，深入调研，产品有特色有亮点，出手快是要求，是开商场超市、餐饮娱乐、商铺、批发市场等，要有针对性的方案和操作办法。3是定价，定价定生死！锁定目标客户，定价要合理，目标客户能接受。4是控制开发规模等，如果面积大，分期开发较好，可以控制风险！5是人，一切定下后，谁来操作？谁来管理？人才是第一位的，选准人就是做对了事！

下面是是你的第一个问题。 商业地产的投资者在投资商业和办公性质物业时应考虑哪些因素？ 地段是第一要素 与传统房地产市场中强调地段的意义相比，酒店式公寓产品对于地段的要求更加严格。从酒店式公寓的入住客源层面来看，主要为海内外机构的商务人员、管理人员和技术人员以及部分往来国内外商务人员，其并非长期在本地定居，并且具有较高的福利补贴，因此会考虑选择酒店式公寓作为其居住场所。对于这样的客户群体而言，便捷是其所关注的。交通便捷、生活便捷、娱乐便捷、商务便捷等等构成了便捷的主旨，而如此种种便捷皆取决于项目所处地段。交通便利的黄金商务地段，外国企业和外籍、外地员工的聚集流动区域，酒店、商业和娱乐业配套发展成熟的商业中心，必将成为酒店式公寓投资者追逐的热点区域。 产品是投资保障 正如前述，酒店式公寓的入住者一般是驻京外企、外国机构以及国内外地企业高级管理人员和商务人员，其一般具有较高层次，经常出入于高档居住社区和酒店，对产品设计以及产品配置均具有较高要求。从产品设计层面来看，投资者应该避免选择同一区域内过多雷同的产品形态，应该关注产品的经济实用性，选择房型布局紧凑灵活，户内消极空间数量、分摊的公共面积少的产品。从产品配置层面来看，投资者应该关注电梯、空调以及其他机电设备和家具以及装修材料、装修设计等细节问题，如电梯、家具和其他机电设备应为进口品牌，空调最好是中央空调系统，装修材料以及装修设计均需具有较高国际知名度等，从而才能更好的满足入住者生活需要及品位需求，一方面确保其较高的出租率，另一方面保持物业较高的保值价值，从而实现其保值增值实现投资回报。 希望，这个答案能对你有所用处 。

开发决策的制定是很困难的，要精确的描述他则更难，尤其是决定何时去买一宗房地产进行开发或再开发。在制定决策时首先该考虑以下的因素；开发费用——软消费（法律、财务、工程及建筑费）跟比较花费大的硬消费（道路、建筑物、开发区内外改善工程）社区人口结构——年龄、性别、收入、家庭大小、教育水平、现在就业情况以及十年前的统计情况；周边地区的发展情况——包括相邻地区和周围地区的发展可能会利用到现今开发的成果；相似类型房地产的供给情况——现有房产的利用状况，有没有顾客购买、租用类似房地产当地的地形——当地地形是否适合所设计的用途，如果不适合，就要采取一些工程设施改良，投资成本增加坏境保护——国家、地方坏境保护、预防污染条例等对开发地区的要求；规划及发展限制——当地规划类型及今后发展方向，控制某种发展方向的措施及政策；契约限制——原来土地所有者所要求的土地利用方式；开发公司原来的信誉——这是决定能否吸引足够资金实现开发计划的重要因素；所需资金——建设资金及维持资金；工程进度分析——工程进度及完成日期开工日期——什么时候开工，使完工后能适时供给市场完工后的出租、销售——主要租金、售价的预先分析，在工程没完成之前就可以将之销售，而不是等完工后再销售。有利于资金周转；卖楼花都是不错的

一般来说需要测算的指标有EBITA和IRR，凯德置地还会用一个叫“YEILD3”的指标，就是“第三年的租金回报情况”。

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