签定购房合同时，如何区分“订金”与“定金”？

2003年6月26日，看中了一套房子的于某同房产商签订了一份房屋转让意向书。房产商承诺在收到于某相关证件后办理有关交割变更手续，签订正式转让协议书。于某还同意支付2000元作为对房屋转让意向的定金。三天后，房产商向于某出具了一张2000元的收据，收款事由为代收购买上述房屋的“订金”。4

但于某最终并没能得到这套房屋。她为了让未能交房的房产商双倍返还定金4000元，把房产商告上了法庭。房产商对此的解释是，自己未能交房的原因是房屋产权人要求提高价款。他们收取的2000元是“订金”而不是“定金”，是用于看其他房屋的。那么，“订金”与“定金”有何区别呢?

依法分析

本案涉及定金、预付款和订金的区别问题。

关于定金，根据《担保法》第89条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。

定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。若当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金作为合同担保的一种形式，首要作用是担保合同的履行；定金还有证明合同成立的作用。

预付款是一种支付手段，其目的是解决合同一方周转资金短缺。预付款不具有担保债的履行的作用。收受预付款一方违约，只须返还所收款项，而无须双倍返还。此外，法律对预付款的使用有严格规定，当事人不得任意在合同往来中预付款项，而对定金则无此限制。

关于订金，根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。

技巧提示

对于普通购房者来讲，购房与签订购房合同期间有一定的时间差，有一些购房者预定一套房子后，在与开发商就某些合同条款协商不成而导致没有签合同，这个时候定金能否讨回就与购房者所签定的订购书有很大的关系了。所以，购房者在付定金之前，应仔细检查一下开发商提供的、购房者在上面签字的定购书。

如果定购书上没有写明购房合同未签订成功定金是否返还的语句，则购房者可通过法律程序讨回定金。如果定购书上写着“购房者应在该定购书签订之日起×日内到开发商处签定购房合同，逾期定金不退”，则购房者要慎重为之，因为这意味购房者未在规定时间内签订购房合同的情况下，很有可能无法讨回定金。所以，当购房者看到这些不利于自己的条款时，应当要求开发商作适当修改后再签字。此外，购房者最好与开发商在定购书中约定：“在签订合同的过程中，如果双方就有关合同条款协商不成，开发商则应返还定金”。

——引自延边人民出版社《法律高手》

一、交付定金的协议是从合同，依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。二、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性质；等等。