相邻权和地役权的主要区别？以及俩如何适用或适用注意事项？

如题

2025-03-10 09:22:26

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回答（1）：

物权法草案第九十一条：不动产权利人有权禁止他人进入其土地，但对相邻权利人因通行等必须利用该土地的，应当提供必要的便利。第九十二条：不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和煤气等管线必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。第九十六条：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予补偿。第一百六十六条：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。　　经由他人的责任田进入自己的责任田，这一通行的权利是直接依法取得，还是需要和他人协商才能享有？诸如此类的问题需要在物权法中对相邻关系和地役权作出科学规定。相邻关系与地役权：适用范围待分清我国现有的民事法律只规定了相邻关系而没有规定地役权。对于相邻关系和地役权的关系，理论界存在争议。一种观点认为，我国民法通则中规定的相邻关系已经足以调整相邻不动产权利人之间的利用关系，因此在制定物权法时没有必要另行对地役权作出规定；另一种观点认为，相邻关系与地役权存在诸多区别，两者不能相互替代。全国人大法工委7月10日公布的物权法草案（以下简称“草案”）采纳了第二种观点，将相邻关系与地役权分别在第七章和第十四章作了专门规定。相邻关系与地役权并存的立法选择，表明了在民事权利日益彰显、民事关系交错繁杂的当代社会，立法者力图有效调整民事关系、促进社会和谐的良苦用心。然而，这一立法模式要取得成功，需要建立在这样两个要素的基础之上：一是坚实的理论研究，二是精密的立法技术。地役权与相邻关系在适用范围上存在重叠关于相邻关系的调整范围，草案第七章进行了详细的列举，具体包括不动产的相邻权利人之间取水、排水、通行、建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和煤气等管线，以及禁止相邻权利人排放大气污染物、水污染物、固体废物以及施放噪声、光、磁波辐射等有害物质等相当广泛的法律关系。而对于地役权的适用范围，草案第十四章则没有明确的界定，因为按照草案的设计，地役权由双方当事人协议产生，其内容自然也可由双方根据实际情况来设定。但问题是，这里的“地役权”还是与相邻关系有重合之处。地役权的概念源于古罗马法，后为许多国家的民法所采纳。罗马法中的耕作地役，最初包括步行地役、兽畜通行地役、货车通行地役、取水地役，以后又出现饮畜地役、导水地役、水上通行地役等。其后，随着城市的繁荣，又产生了架梁地役、支撑地役、阴沟地役等建筑地役。耕作地役和建筑地役合称为地役权。可见，从罗马法开始出现的地役权，与我国现在民法中的“相邻关系”调整的范围存在重合之处，而且，这些重合之处在今天的民法理论界似乎也未能将之完全界定清楚。例如在有的学者组织的《中国物权法草案建议稿及说明》中，就曾把地役权的适用范围界定为：“在供役地上通行、取水、排水、铺设管线、眺望等……”可见，地役权与我国民法中原有的相邻关系在适用范围上的确存在着重叠的现象，这是很难否认的事实。如何适用两种制度成难题由上述可见，相邻关系和地役权两种法律制度是可以同时适用在一个民事关系上的，而适用不同的法律制度将会产生迥然不同的法律后果。让我们用一个简单的例子来说明问题：甲方在自己拥有使用权的土地上建造房屋，必须使用相邻的乙方土地（如建造中的通行、铺设管道等便利），这时甲方有两种选择，一是根据草案第九十二条行使相邻权，一是与乙方签订合同，按照约定行使地役权。那么，这两种方案的法律后果到底有什么区别呢？（1）权利的取得。相邻权是法定权利，不动产权利人可以直接依照法律规定行使，乙方有给予便利的义务；地役权由双方约定，未经乙方同意，甲方则无法享有地役权。（2）权利的代价。甲方行使相邻权是无偿的，只有在给乙方造成损害的时候承担赔偿责任；而地役权的行使，必须按照合同约定支付费用。（3）权利的范围。根据草案第九十二条的规定，如果甲方建造建筑物必须利用相邻土地，乙方应当提供必要的便利；而假设甲方与乙方订立“地役权合同”，他所要求的权利似乎也难以超出“必要”的范围，毕竟让甲方以支付费用为代价获取对自己“不必要”的权利，应该是困难的。（4）权利的期限。相邻权没有时限限制，地役权的期限则是由双方协议确定的，而且，出现法定事由，乙方有权解除合同，甲方的地役权即告丧失。通过比较，我们似乎可以得出这样的结论，针对上述情况，究竟是适用相邻权还是地役权，如果按照“权利竞合”的规则由甲方来选择，那么地役权恐怕很少有适用的机会；如果由乙方来确定，则相邻权的命运怕是岌岌可危。如果适用何种法律制度均要求法院来裁决，无疑又加大了司法成本；况且，法院裁决的依据和标准是什么？至少在这部物权法草案里，似乎并不明朗。两种制度的调整范围发生重叠不一定就构成立法的瑕疵，规范竞合的情况在各个部门法里也都是必须去面对和解决的问题。但如果两种法律制度在适用的对象方面交叉、重叠的范围过大，便不能不说是制度设计的问题了。尤其当适用何种法律关系导致双方当事人权利义务迥异，而法律本身又没有明确给出规范选择的原则和方法的时候，无疑会给司法者带来巨大的困难。在立法上如何解决一种比较可行的解决方法是，在“相邻关系”与“地役权”的章节中，通过列举的立法方式大体明确两种法律制度适用的不同范围，考虑到地役权的内容是由双方商定的，可以采取不完全列举的模式。这样的大体区分可以在最大程度上减少将来当事人之间的纠纷和法律适用中的困惑。这是立法技术层面的问题，而这种区分还应当体现出充足的立法理由，这一问题则要靠理论研究来解决。目前笔者所见到的区分“相邻关系”与“地役权”标准的论述大体有：（1）相邻权属于所有权的范畴，而不是一种他物权，其实质是对所有权的限制和延伸。这一标准无疑具有权利定性的作用，但对两者在实务中的具体区分意义似乎甚微。（2）相邻关系以土地、房屋等不动产相互毗邻为条件；而地役权则不以不动产相互毗邻为条件。在某些情况下，这一标准无疑为我们区分两种法律关系提供了明确的依据：一旦双方的不动产没有毗邻关系，则自然应适用地役权的相关规定。但它还远不足以解决全部问题，因为地役权关系只是“不以不动产相互毗邻为条件”，在不动产相邻的情况下（这种情况似乎更为多见），并不能根据它来判断就一定适用相邻关系的规定。（3）相邻关系是法律为保障不动产的有效利用而进行的最低的调整，而地役权的使用程度则不限于此。这一标准是根据对他人不动产的利用程度，而不是根据使用的不同种类、性质来进行划分的。这样的划分不但在立法技术上很难操作（同一类型的使用要根据使用的程度，在“相邻关系”与“地役权”的章节中分别列举），而且在实践中进行具体判断的难度也不小。笔者认为，相邻关系与地役权的适用范围，应主要根据使用的性质进行划分。划分的基本标准可以确定为：（1）因日常性的、生活性的活动而使用相邻不动产，应属于相邻关系的调整范围；（2）因临时性的、生产性的活动而使用他人不动产，应适用地役权关系；（3）因使用自己不动产而可能影响相邻不动产使用的，应由相邻关系调整；（4）使用不毗邻的不动产，应适用地役权关系。根据这样的标准，草案第九十二条“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和煤气等管线必须利用相邻土地、建筑物”的情况，就应归于地役权的调整范畴了

回答（2）：

地役权，是指为使用自己土地的方便与利益而使用他人土地的权利，是一种为增加自己土地的利用价值而支配他人土地的他物权。在地役权法律关系中，因使用他人土地而获便利的土地为需役地，为他人土地的便利而被使用的土地为供役地。相邻权，是指相互毗邻的不动产所有人或使用人之间在行使所有权或使用权时，因行使权利的延伸或限制而发生的权利义务关系。目前我国现行法律只规定了相邻权，对地役权未作规定。二者的区别体现在： 1、两者性质不同：相邻权从本质上看并不是一种独立的权利，它只是两个不动产之间的关系而已，所以我们称之为相邻关系更为准确；而地役权本质上是基于当事人自由约定而产生的一种特殊的用益物权。 2、两者对登记的要求不同：地役权一般需要登记，否则不得对抗第三人；而相邻关系的成立是基于法律直接规定无需特别登记就能成立。两者的取得方式不同：相邻权的取得只能由法律直接规定，而地役权的取得则主要是依据法律行为，一般是基于当事人的合同约定取得，而且必须到不动产登记机关进行登记才能合法生效。除此之外地役权还可因遗嘱、继承或时效等原因取得。 3、两者对权利的要求程度不同：地役权对所有权的限制比相邻权要大。相邻权作为法定权利，所反映的是不动产毗邻关系中最基本的生活、生产、安全要求。地役权作为约定权利，反映对自己土地提供约定的便利要求，自然在对他人土地利用权能上比相邻权有较大扩展。这个案例，你可以分析一下：A公司购买了一块位于某市邻近海边的土地，并建一栋豪华酒店。该地旁边有一商店B，A与B曾于1994年5月订立一项书面合同，约定：B在20年内不得抗拒除该商店并兴建高层建筑，以阻碍A的旅客在酒店上眺望大海。为此，A每年向B支付10万，以作为补偿。合同生效后1年，B因经营不善便将其房屋全部转让给C.在与C订立合同时，B未向C提及其与A的协议，C购买到该房屋以后拆掉该房屋，并欲兴建一幢五层楼的旅馆，该旅馆与A酒店相距约200米。A得知这一情况后，立即找B和C交涉，请求C停止兴建旅馆，遭到拒绝；A便在法院提起诉讼，请求法院责令C停止兴建旅馆，请求确认B与C之间转让商店的合同无效，并要求B赔偿损失。据物权公示原则，设定地役权必须进行登记，才可为他人所知悉，从而发生对抗第三人效力。案例中AB之间虽然有设立地役权的约定行为，但因没有进行物权登记，故地役权不成立。A只取得了合同债权，可以对抗乙，在甲乙二者之间产生约束力，但没有取得物权，不能对抗第三人C.根据合同相对性原则，A只能以B违反合同约定为由，请求B承担违约责任，而不能对C的建楼行为提出异议。至于AB之间以设定地役权为内容的合同，不能笼统地说因未进行登记而无效，只是不发生设立地役权的物权效力，但可以发生债权效力。

回答（3）：

您好，相邻权是法定的，地役权是约定的，且具有从属性。

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