买房贷款中固定利率和浮动利率的区别，该如何正确选择？

2019年12月28日，央行发布通知：从3月1日开始到8月31日为止，全国的存量房贷合同需要“重新签订”。

中国人民银行要求，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变。也可转换为固定利率。

来源：中国人民银行网站

目前，距离截止日期不到一个月了，要转LPR还是固定利率？需要抓紧时间了！

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什么是LPR？

LPR是贷款市场报价利率的简称，是指金融机构对其最优质客户执行的贷款利率。

2019年8月，央行改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，新的LPR报价方式改为按照公开市场操作利率加点形成；报价利率期限增加5年期以上；报价频率由原来的每日报价改为每月报价一次。

按规定，2020年1月1日前已经发放的，或者签了合同但还没有发放的贷款，参考贷款基准利率和浮动利率的贷款可以转换为锚定LPR。

图片来源：工商银行电子银行

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固定利率与LPR二选一，怎么选？

在转换的时候，个人面临两个选择：

第一个是，选择固定利率。房贷利率与你当前的利率水平保持不变，以后也不管LPR利率怎么变化，你的房贷利率都不变；

第二个是，选择浮动利率（LPR）。房贷利率根据LPR的变动而变化。

那么，选哪个好？

无论是何种转换方式，转换后的房贷利率不得低于原有的利率水平，除非LPR下降。这主要是为了贯彻落实房地产市场调控要求，在流动性合理充裕、市场利率有望下行的情况下，坚守“房住不炒”的定位，不向房地产市场发出错误信号，同时也有助于控制上升较快的居民部门杠杆率。

具体来说，业内专家均预计，未来一段时间LPR仍有一定的下行空间。借款人与银行平等协商，采用LPR作为定价基准（浮动利率）将可能是普遍的方式。

目前全球经济已经进入大宽松时代，利率走低是大势所趋，很多欧美国家已经进入负利率时代，我国的利率相比于几年前已经大幅下行。

从近20年的房贷利率不难看出，利率一直在下行，利率持续走低可能是未来5-10年的大趋势。

来回顾一下2019年8月以来LPR的变化情况：

5年期的LPR利率在持续走低的，从这个角度更倾向建议选择一年一变的浮动利率。

但最终还是要根据自己的情况来选择。

如果追求稳定，可以选择固定利率，永远不变。

如果你认为接下来是降息通道，就选择一年一变的浮动利率。

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怎么转成LPR?

之前的利率机制是，房贷利率=基准利率×（1+浮动）

现在的利率机制是，房贷利率=LPR利率+加点

怎么两者之间到底如何转换呢？

第一步：确定点差

【点差=转换前的房贷利率-相应期限LPR】

比如说，您房贷是上浮10%，按照现在执行的利率水平4.9%计算，您转换前的房贷利率就是5.39%。按照央行规定，在个人房贷转换期间均锚定2019年12月的LPR，该月5年期以上LPR为4.8%。

根据上述，您的点差=5.39%-4.8%=0.59%或59个基点。

点差在合同剩余期限内固定不变。

第二步：确定房贷利率

【转换后的房贷利率=重定价日的相应期限LPR+点差】

转换为LPR时可以重新约定重定价周期，商业性个人住房贷款的重定价周期最短为一年，也就是说一年内房贷利率不会发生变化。据记者了解，多家银行可选择的重定价日为每年1月1日，或按贷款放款日对应的日期。

假如您的重定价日为1月1日，那么2020年由于锚定2019年12月LPR，您的房贷利率不会发生变化。而2021年转换后的房贷利率=2020年12月的LPR（假设为4.60%）+0.59%=5.19%，较2020年将下降20个基点。

也就是说，这次重定价日的LPR比上次变化了多少，您的房贷利率也就会调整多少。

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房贷转换LPR如何计算？

央行给出的原则是：“等价转换，转换时点利率水平保持不变”。

也就是你之前的利率是多少，转换成LPR后利率还是多少，并没有变化，有区别的是计算方式变了。

举个例子：隔壁老王他的房贷利率是5.88%，怎么转换成LPR利率呢？

加点数值=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的相应期限LPR（4.8%）。

加点数值可为负值；加点数值在合同剩余期限内固定不变。

根据等价转换的原则，老王的加点数值 = 5.88% - 4.8% =1.08%（108个基点）。

转换为LPR之后，利率的构成是 4.8%+108基点=5.88%

结果不变，利率构成不同。

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打折的利率，换成LPR划算么？

如果以前的利率是打折的，换算成LPR之后，折扣依然存在。

加点的数值可以为负数，原来享受的折扣依然存在，并且伴随整个还款周期，加基点数值都不变。

隔壁老王的邻居老李，利率9折，也就是4.9%*0.9 =4.41%，那么换算成LPR之后，折扣还在么？

加点数值=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的相应期限LPR（4.8%）。

加点数值可为负值；加点数值在合同剩余期限内固定不变。

老李的加点数值 = 4.41% - 4.8%= -0.39%（-39个基点）。

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常见的利率转换LPR的计算

2020年3月份首次转换时LPR用的是2019年12月的LPR，也就是4.8%；2021年开始，每年一调时LPR用最新的5年期LPR利率。

举例：

2021年1月进行调整，那么2021年的房贷利率=2020年12月的最新5年期LPR利率 + 你的加点基数（可以为负数）

2021年5月进行调整，那么2021年的房贷利率=2021年4月的最新5年期LPR利率 + 你的加点基数（可以为负数）

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哪些人受影响？

一般来说，只要有个人住房贷款的都受影响，但有几种情况除外：

1、公积金个人住房贷款、组合贷款中的公积金部分；

2、固定利率贷款；

3、2020年底前到期的个人住房贷款；

也就是说，如果符合这三种情况之一，就不受转换的影响。

不过需要提醒的是，存量个人贷款的定价基准转换原则上至8月31日结束。若未在此前转换，则银行会自动调整为LPR浮动利率或固定利率，具体是哪种各家银行标准不一。

在8月31日之前，您可以选择通过电子银行或手机银行进行办理，这样您就不用去柜台，在电子银行上确定即可。或者您也可以选择挑个方便的时间到银行柜台办理相应业务。

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