房屋被法院拍卖，承租人怎么行使优先购买权

《民事诉讼法》第一百条人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为;

当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请。人民法院接受申请后，对情况紧急的，必须在四十八小时内作出裁定;裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。

第一百零一条利害关系人因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提起诉讼或者申请仲裁前向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民法院申请采取保全措施。

申请人应当提供担保，不提供担保的，裁定驳回申请。人民法院接受申请后，必须在四十八小时内作出裁定;裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。申请人在人民法院采取保全措施后三十日内不依法提起诉讼或者申请仲裁的，人民法院应当解除保全。

第一百零七条人民法院裁定先予执行的，应当符合下列条件：

一当事人之间权利义务关系明确，不先予执行将严重影响申请人的生活或者生产经营的;

二被申请人有履行能力。人民法院可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，驳回申请。申请人败诉的，应当赔偿被申请人因先予执行遭受的财产损失。

扩展资料:

当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未要求履行。

参考资料来源：百度百科-中华人民共和国合同法

出租人的房屋被法院拍卖，承租人没有优先购买权。

1、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。法院拍卖房屋是第三人主张权利，并不是出租人出卖租赁房屋，所以承租人不享有以同等条件优先购买的权利；

2、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；

3、第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；

4、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：出租人因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

扩展资料：

1、房屋出租人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：

（一）根据合同性质不得转让；

（二）按照当事人约定不得转让；

（三）依照法律规定不得转让。

2、房屋出租人转让权利的，应当通知承租人。未经通知，该转让对承租人不发生效力。房屋出租人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外，房屋出租人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经承租人同意。

参考资料来源：中国政府网-中华人民共和国合同法

法院拍卖前会通过承租人是否要在同等条件下优先购买，如果购买选择买就行，如果不行使优先权，那就由其他人购买。

根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内要通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权利。

1、仅限于房屋租赁场合;

2、出租人出卖出租房屋,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。

3、出租人侵害承租人优先权的,承租人可主张赔偿损失;

4、在转租的场合，次承租人与承租人都有优先购买权，二者发生冲突的,前者优先于后者。

扩展资料：

最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以宣告该房屋买卖无效。”

法院在司法实务中也认为出卖人未履行通知义务，即将标的物出卖给他人的，先买权人得请求法院宣告该买卖合同无效。但司法实践中这种做法值得商榷。

在出卖人未履行通知义务，擅自将标的物卖给第三人，将出卖人与第三人订立的合同认定为无效，不利于保护无过错方当事人的利益，其弊大于利。市场交易行为只要不违背国家利益或社会公共利益，当事人应该有选择合同效力的权利，这也有利于节约交易成本，保护交易安全。

维持出卖人与第三人之间买卖合同的效力，一方面可以防止先买权人利用优先购买权提起恶意诉讼，阻止出卖人正常出卖房屋，另一方面又有利于房屋价值的充分实现，同时保护了善意第三人的利益，促进了交易安全和财产流转，使法律价值得以真正体现。

参考资料来源：百度百科-优先购买权

法院拍卖前会通过承租人是否要在同等条件下优先购买，如果购买选择买就行，如果不行使优先权，那就由其他人购买。

优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。

承租人若主张行使优先购买权，必须满足一定的条件，主要体现在三个方面：

1、承租人与出租人之间必须有合法有效的租赁合同，否则承租人将无法依法享有优先购买权。但是，若出租人将房屋出售给配偶、父母、子女等亲属的话，承租人也无法主张优先购买权。

2、承租人必须在一定的期限内行使优先购买权。若出租人在出售之前已经通知了承租人，那么承租人必须在接到通知的15天之内行使优先购买权。若出租人决定拍卖房产并已经通知了承租人，承租人需在接到通知的5天内行使优先购买权。

3、承租人只能在同等条件下行使优先购买权。所谓的“同等条件”就是指，承租人购房的条件与第三人购房的条件是相同的，不论是在房价、支付方式还是其他方面，承租人都不会以优于第三人的购买条件买下房屋。

根据《民通意见》第118条规定，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。

但该条已被废止。最高院民认为须参考《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第(三)项的规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买，视为放弃优先购买权。

15日的届满之日早于出租人与第三人签订房屋买卖合同的日期，出租人履行通知义务必须给承租人留出必要的答复期限—15日，因此出租人最晚应于出卖房屋前15日通知承租人，即在15日答复期之前履行通知义务。

扩展资料：

承租人不得主张优先购买权的情形如下：

1、房屋共有人行使优先购买权的；

2、出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

3、出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

4、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

具体程序是：在拍卖过程中出现最高应价时，承租人可以标明以该报价买受，如无更高应价，则拍归承租人。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖工业的规矩》第14条、第16条的规矩，承租人作为优先购买权人。

在租赁房子被强行拍卖时行使优先购买权的办法为：首要，法院应于拍卖前5日内以书面或其他可以承认收悉的恰当办法，通知承租人于拍卖日参加；

其次，承租人有权挑选是不是以竞拍最高应价买受被拍卖的租赁房子。

扩展资料

承租人的优先购买权包括以下要点：

一、承租人享有优先购买权的条件是承租人与出租人之间存在合法有用的租赁合同，并且承租人与第三人供应的是对等条件。

所谓对等条件，一般认为，其应当包括标的物相同、报价相同。

二、承租人的优先购买权应该在合理期限内行使。

该权利不是无期限的权利，（实践中一般以《民通定见》中规矩的出租人实施通知职责的三个月期限作为承租人行使优先购买权的期限）

否则将致使对承租人的保护过火扩展，侵略出租人对自有物进行处置的权利。

三、为保护承租人的优先购买权，出租人应承担通知职责和在对等条件下与承租人签订房子生意合同的职责。

参考资料来源：百度百科—承租人优先购买权