买新房契税和房维修基金是怎么算的

2017年新房、二手房契税征收标准和房屋维修基金分别是多少？北上广深和非北上广深地区分别有哪些规定？各地区的契税征收标准和维修基金分别是什么？

不管是新房还是二手房，办理房产过户肯定要缴纳契税；除此之外，买新房的购房者还要缴纳房屋维修基金，新房维修基金征收标准是什么？购房者在什么情况下能使用房屋维修基金？

一、2017新房契税征收标准：

无论是新房还是二手房，当房屋买卖或者赠与过户的时候需要缴纳一定比例的契税。目前的契税税率为房产交易价格的3%。但存在减免情况，无论是新房和二手房都按照以下几点规定执行：

（一）非北上广地区

1、购买首套房：若房屋面积≤90㎡，契税税率为1%；若房屋面积＞90㎡，契税税率为1.5%。

2、购买二套房：若房屋面积≤90㎡，契税税率为1%；若房屋面积＞90㎡，契税税率为2%。

3、购买三套或以上套数住房、非住宅：不论房屋面积大小，契税税率为3%，无减免情况。

2017新房契税征收标准和维修基金是多少？

（二）北上广地区

1、北京、深圳契税缴纳标准相同，具体缴纳标准如图：

2017新房契税征收标准和维修基金是多少？

2、上海、广州契税缴纳标准相同，具体缴纳标准如图：

2017新房契税征收标准和维修基金是多少？

二、新房公共维修基金比例是多少?

商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位（开发商）交纳维修基金。开发商代收的维修基金属与全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

专项维修资金缴纳标准：高层(含带电梯的多层)90元/㎡、多层(含别墅)50元/㎡（各地房屋维修基金标准与经济水平挂钩，具体收取标准略有出入）；

房屋维修基金=每平方米建筑面积成本价x比例x面积。

注意事项：维修基金的具体标准由当地房产行政部门确定，所以维修基金比例在各地区之间都有一定的差异，建议各位购房者到当地政府网站或房管局网站进行详情查询。

三、什么情况下购房者可使用房屋维修基金？

房屋维修基金可以用于房屋保修期满后，对房屋主体结构、公共部位或公共设施设备的大中修以及更新改造工程：

（以上回答发布于2017-03-28，当前相关购房政策请以实际为准）

更多房产资讯，政策解读，专家解读，点击查看

购房者应当按照购房款的2%-5.2%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。

首套小于90平方米的普通住宅房产，契税按房产总价的1%交；大于90小于144平方米的房产，契税是1.5%；大于144平方米的是3%。
非首套普通住宅、非普通住宅房产及非居住性质房产，契税都是3%
地区可调整，部分地区将上税率调整为2%及4%。

1、商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
　　直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。
2、出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：
　　（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
　　（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

、银行接受客户办理按揭的前提条件：

1、项目五证一照齐全：通常只需要查看商品房预售许可证即可，因为预售证的颁发是以其他手续齐备为前提条件的。

2、购置方已向开发商支付了足额的首期款项（所谓足额，分为几种情况，即70年产权的住宅与40年50年商业用房的区别，首次购房与二次三次购房的区别等，各地规定又有所不同，如需具体了解请向当地房管部门咨询），开发商已向购置方开具了财税部门统一印制的正式购房收据或发票，购置方已与开发商已签订了正式的商品房买卖合同。

3、购置方与开发商签订的商品房买卖合同已在当地房管部门进行了备案登记。

如上述黑体字描述的各项手续已全部齐备，则银行可以受理客户的按揭。

二、有哪些原因导致题主付了首期，开发商却迟迟不通知题主去银行办理按揭？

1、题主购置的商品房尚未取得商品房预售许可证——请注意，是题主你购置的房子、而不是该项目其他商品房——有些开发商采取鱼目混珠的手段，拿到一栋房子的预售证，就混充“要卖的房子都取得了预售证”，因此请仔细核对预售证上的准售栋数是否包含自己要购置的房子——如果你在售楼处看不到预售证原件，请一定不要购买，不要交任何形式的款项。如果是没取得预售证就开卖，则属于开发商违规销售，对题主你的购置行为可能造成的伤害，包括但不限于项目违规销售被查处、工程延期导致的交房延期或等情况。通常而言采取违规提前销售的开发公司资金链一定是有问题的（因此才需要提前回笼资金以启动项目），因此也可能演变为资金链断裂、项目变成烂尾工程。

2、题主仅交纳了首期，尚未与开发商签订正式的《商品房买卖合同》，或已签正式合同，但没有备案登记——请注意，你仅与开发商仅签订了购房协议或商品房买卖合同并不算正式履行完成购置手续。目前在国内，一二线城市差不多都已经要求网签了吧，请题主打听一下（正式的咨询渠道是房管部门）在当地购置商品房是否要求网签。如果当地需要网签，而开发商仅跟你签订了纸质版的《商品房买卖合同》，或开发商没有将签好的合同去房管部门进行备案登记，那对于按揭的银行来说，依然是“按揭所必须的购房手续没有完成”。

3、为什么题主购置的商品房已取得了预售证，也已经与开发商签订了买卖合同，仅仅没有备案登记，就不能算已经具备了按揭的初始条件呢？因为题主购置的商品房已被开发商抵押或卖给了第三方；抵押即开发商因为融资需要，以房产为抵押物向银行以外的第三方融资，而第三方融资的前提条件就是在房管部门将抵押物（商品房）做了过户的备案登记（只有这样才能确保融资方的抵押物不被开发商卖给别人）。那么题主要购买的商品房事实上已经是属于第三方，开发商只能先通过回笼资金，将所借款项还给第三方，以换取抵押物解封，再来跟题主签订正式买卖合同、办理备案登记，然后才能办理按揭手续。

4、为什么已经抵押给了第三方得到了资金，还要卖给我们——还钱给第三方——解封房产——再跟我们签订合同、备案、办理按揭这么麻烦？因为当初的抵押只是为了融资启动项目，不是真正的销售行为，因此为了打消融资方的顾虑，抵押价格通常都是低到你无法想象——我接触到的价格，基本上在正常房价的三分之一到五分之一之间。开发商当然不愿意以这么低的价格将房子真正卖给第三方了——如果再计算一下融资利息（请不要参考银行贷款利息），借的时间稍微长一点，说不定房子给了第三方还要倒找钱给他。

三、题主如何应对此种情况才能保障自己的权益？

通过上述描述，基本说清楚了开发商拖延办理按揭的几种情况，也提示了几种情况下的基本风险。那么题主作为购置方，该如何维护自己的权益？当然首先是搞清楚状况了。是否有预售证、首期款是否足额、是否开具了正式收据或发票、纸质合同还是网签合同、有没有房管部门备案。如果开发商答复合同已经备案，请题主向开发商销售负责人查看备案清单（此处应有房管部门盖章）并仔细核对是否自己的合同也已经备案（如果开发商不提供此项服务，当然我们也可以带着购房手续自行去房管部门查询）。如果备案了，那么可以说完全具备了办理按揭的初始条件。

如果上述条件均已具备，就像另一位答主回答的，通常而言办理按揭手续越晚对购置方越有利，而对开发商越不利。题主如果着急想早点走完手续安心的话，可以不用去开发商指定的银行办理按揭，而是可以去其他任何愿意为题主购置商品房提供按揭服务的银行办理（须开发商配合提供该项目一系列政府相关部门的审批手续）——当然开发商跟指定银行通常有协议，会要求指定银行办理，但该种指定仅仅是开发商出于利益考虑的要求，而不是政策法规的规定。

　一、房屋契税：
　　契税是房屋买卖中国家规定必须交的税收，一般按合同中标明的房屋价款的1.5/100税率征税（房交会契税优惠除外），契税是国家收的。
　　买新房子要缴纳的契税为购房总价的3-5%(不同的省市自治区税率不同)，普通商品住宅减半，即1.5-2.5%。买二手房：非普通住宅契税要加倍。根据国家规定，房屋买卖要向国家缴纳契税，征收标准为：普通住宅1.5%，高档住宅3%全部由买方承担。 地方规定，住房须同时满足3个条件才能认定为普通住房。这3个条件是：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上，单套建筑面积在144(含)平方米以下，实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下(不同城市有不同的标准，长春市规定：实际成交价不高于本地段土地住房交易价格的1倍)。
　　二、房屋维修基金：
　　根据建设部和财政部165号令《住宅专项维修资金管理办法》[2] 的规定：
　　1、商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
　　直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。
　　2、出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：
　　（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
　　（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。