租赁市场迎来重磅监管政策

2025-03-10 21:26:32

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租赁市场迎来了今年最重磅的监管政策。12月25日，住建部网站公布了6部委联合印发的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（下称《意见》）。其中，引人注目的一条是，未来商业办公用房、工业厂房都可依法改造成租赁住房。另外，政府对租赁市场的管控力度明显加大，对房源、价格、备案等等都有涉及。
商业办公和厂房可改成住房出租
《意见》表示，住房和城乡建设部门应当制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。改造房屋用于租赁住房的，应当符合建筑、消防等方面的要求。使用的材料和设备符合国家和地方标准，装修后空气质量应当符合国家有关标准，不得危及承租人安全和健康。未来可供出租的住房，将显著增加。
业内人士表示，这是落实多渠道供应的又一重要政策。前几年已经先后推出“商改租”“集体物业进入租赁市场”等重要举措。“工改租”目前还是第一次表态，具有非常大的意义。广州市房协专家委员邓浩志认为，“工改租”在全国是新事物，但在深圳，大概7、8年前就已经出现，所以并不是完全的新事物。对于人口多、居住用地少的特大型城市，“工改租”是非常有前途的。一方面工业用地的价格大幅低于住宅，也低于商办类项目，所以其经营成本优势十分突出，实现盈利可能性更大，所以可能愿意参与的旧厂房会更多；另一方面也能解决住房总量不足、租赁市场发展受限等本质问题。
不过有专家认为，地方政府对“工改租”可能会比较谨慎，此前仅深圳等个别城市有推进类似项目，其他大城市出于各种原因对此事都比较慎重，更深层次的原因是怕扰乱了原来因为各种土地性质不同所建立起来的体系。比如说，住宅用地会否因此出现价格下降？工业企业会否放弃“主业”转做“包租公”等等。比较典型的参考例子就是前两年倡导的“集体用地进入租赁市场”，大的政策扣子虽然开了，但各地方仍然比较谨慎推进，所面临的考虑也是类似。
租金贷收入占比不得超过30%
《意见》还规定，住房租赁企业可依据相关法律法规以应收账款为质押申请银行贷款。金融监管部门应当加强住房租赁金融业务的监管。开展住房租金贷款业务，应当以经网签备案的住房租赁合同为依据，按照住房租赁合同期限、租金趸交期限与住房租金贷款期限相匹配的原则，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。做好贷前调查，认真评估借款人的还款能力，确定融资额度。
加强贷后管理，严格审查贷款用途，防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆。住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。住房和城乡建设等部门加强对采取“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）经营模式的住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。
邓浩志分析认为，此前有部分租赁企业诱导承租人采用“长租贷款”，企业一次性获取长时间的租金；高价收取市场房源，恶性抢占市场。这种模式所引发的问题已经在最近两年持续曝光，诸如：烧钱抢占市场不可持续性；“骗租赁贷”引发的投诉、金融风险等等；大量前端收款引发的经营管理风险、道德风险等等。所以这次明确要规范以上行为。
严管房源信息发布，租赁也要网签
《意见》规定，已备案的房地产经纪机构和已开业报告的住房租赁企业及从业人员对外发布房源信息的，应当对房源信息真实性、有效性负责。所发布的房源信息应当实名并注明所在机构及门店信息，并应当包含房源位置、用途、面积、图片、价格等内容，满足真实委托、真实状况、真实价格的要求。同一机构的同一房源在同一网络信息平台仅可发布一次，在不同渠道发布的房源信息应当一致，已成交或撤销委托的房源信息应在5个工作日内从各种渠道上撤销。
对违规发布房源信息的机构及从业人员，住房和城乡建设、网信等部门应当要求发布主体和网络信息平台删除相关房源信息，网络信息平台应当限制或取消其发布权限。网络信息平台未履行核验发布主体和房源信息责任的，网信部门可根据住房和城乡建设等部门的意见，对其依法采取暂停相关业务、停业整顿等措施。
此外，经由房地产经纪机构、住房租赁企业成交的住房租赁合同，应当即时办理网签备案。网签备案应当使用住房和城乡建设、市场监管部门制定的住房租赁合同示范文本。住房和城乡建设部门应当提供住房租赁管理服务平台数据接口，推进与相关企业业务系统联网，实现住房租赁合同即时网签备案。
明确规定中介机构不得吃差价
《意见》指出，房地产经纪机构、住房租赁企业应当实行明码标价。收费前应当出具收费清单，列明全部服务项目、收费标准、收费金额等内容，并由当事人签字确认。房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，住房租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金。住房租赁合同期限届满时，除冲抵合同约定的费用外，剩余租金、押金等应当及时退还承租人。
记者了解到，在二手房交易过程中，房产中介一般都不会让买家与卖家两边直接碰头攀谈，这也造成了信息不对称、生意不通明、交流不到位等状况的产生，致使不法中介在二手房交易过程中“吃差价”的待机而动。“吃差价”在房产生意中是一种比较常见的现象。
有二手房经纪人表示，政策还没有细则规定“如何避免吃差价”，建议如果在无法碰头的状况下，买卖双方也应该要求中介公司出具委托合同，一般委托合同中会写明价格及中介署理权力规模，以利于保证生意两边的利益。而且，在合同上要明晰注明生意两边的详细个人资料。为了进一步保证署理合同的真实性，能够拨打业主电话核实相关状况。而对于卖家来说，中介在处理相应过户手续时，应该留意相关详细费用，避免中介公司在没有处理手续之前，将房子卖出从中赚取差价。
专家观点
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次住建部等6部门印发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，充分体现了发展租赁住房、稳定市场秩序的重要导向。尤其是在2016年5月国务院印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确要在2020年基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，所以可以认为此次住建部发文，也是为了更好地配合2020年租赁市场发展工作，也充分体现了租赁市场稳租金、稳预期的导向。
从此次意见可以看出，当前租赁市场发展过程中存在发布虚假房源信息、恶意克扣押金租金、违规使用住房租金贷款、强制驱逐承租人、侵害租房群众合法权益等问题。从此类问题看，包括互联网平台的信息不规范、住房租赁贷款操作不合规等，是一些新的问题，所以此次6部委中也包括了银保监会和国家网信办，实际上也是为了加强金融和信息等方面的管控。

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